Szedlák Levente • 2022. november 18. 06:04
Már több mint egy évtizede drágulnak folyamatosan a termőföldek Magyarországon. A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb adatai alapján a 2009-től 2021-ig tartó időszakban mintegy 3,8-szorosára nőtt a szántó besorolású termőföldek átlagára, míg a bérleti díjuk több mint 2,8-szorosára emelkedett. A legdurvább áremelkedés a gyepek, szántók és gyümölcsösök földforgalmi átlagárában és éves bérleti díjában volt megfigyelhető. Ha a 2020 és 2021 közötti drágulást nézzük, akkor a földforgalmi átlagárak tekintetében az erdők, a gyepek és a szőlők ára emelkedett a legjobban, a bérleti díjak esetében pedig a szántók, a szőlők és a gyepek drágultak meg a leginkább.
2021-ben az előző két évet is meghaladó ütemben folytatódott a termőföldek árakemelkedése Magyarországon. A mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 10%-kal haladta meg az egy évvel korábbit. A legjelentősebb művelési ág, a szántó átlagára 1,9 millió forint volt hektáronként. A földbérleti díjak emelkedése sem állt meg: 2021-ben egy hektár szántót az előző évinél 13%-kal többért, 72 700 forintért lehetett bérbe venni - derült ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) legfrissebb, "Termőföldárak és bérleti díjak, 2021" című kiadványából.
Amint az a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) ingatlanforgalmi adatbázisának adatait feldolgozó, 2022-es OTP Termőföld Értéktérképből kiderült, a termőföldek immáron évtizedes távlatban is töretlen áremelkedésének főbb okai lényegében nem változtak. Ezek közé tartozik a növénytermesztés átlagosnál magasabb jövedelmezősége, a területalapú támogatások nagysága, a termőföld legalább öt éves haszonbérbe adásából származó jövedelem adómentessége, a sokéves átlagot meghaladó termény árak, valamint a viszonylag kedvezőnek mondható kamatkörnyezet, stabil forráskínálat a termőföld vásárlásához és a bankok változatlanul magas agrár-aktivitása.
2021-ben tovább élénkült a termőföldforgalom
A KSH adatai alapján a tavalyi év során mintegy 14%-kal nagyobb termőföldterületet értékesítettek, mint az előző évben. 2021-ben az mező- és erdőgazdasági hasznosítású területek 1,1%-a, összesen 72 ezer hektár cserélt gazdát. Ez megközelíti a 2017. évi értékesítés volumenét, amely azóta minden évben mérséklődött, egészen 2020-ig. A termőföldárak és az értékesített terület együttes emelkedése 16%-kal magasabb forgalmi értéket eredményezett az egy évvel korábbinál. A korábbi évekhez hasonlóan az összes értékesített terület döntő részét, összesen 68%-át a szántók, 14%-át az erdők, 13%-át gyepek, 5%-át pedig szőlők és gyümölcsösök tették ki. A szántó részesedése az értékesített területeken belül kismértékben csökkent, míg a többi művelési ágé nőtt az előző évhez képest. Szőlőből és gyümölcsösből 33%-kal, gyepből 31%-kal, erdőből pedig mintegy 26%-kal nagyobb területet adtak el, mint 2020-ban. Szántóból összességében 7,5%-kal értékesítettek többet a tavalyi év során, mint egy esztendővel korábban.
Minden művelési ágban töretlen az áremelkedés
A termőföldek földforgalmi átlagárai jócskán megnőttek a 2009 és 2021 közötti időszakban. A legnagyobb drágulás a gyepek árában volt megfigyelhető, amelyek 3,97-szeresére emelkedtek. Ezt követi a szántók 3,8-szoros, illetve a gyümölcsösök 3,66-szoros áremelkedése. 2021-ben a mező- és erdőgazdasági területek ára átlagosan 10%-kal haladta meg a 2020-as évit, és az áremelkedés minden művelési ágat érintett. A szántók átlagára a 2020. évivel megegyező mértékben, 8,8%-kal emelkedett, így egy hektár átlagosan 1,9 millió (1869800) forintba került. A legnagyobb mértékben az erdők és a gyepek ára nőtt meg: az előbbiek hektárja 914,9 ezer forintba kerül, ami 14,9%-kal magasabb az előző évinél, míg az utóbbiak hektárjáért 961,2 ezer forintot kérnek el, ami 14,8%-kal magasabb az egy évvel korábbiaknál. A szőlők egy év alatt 10,4%-kal drágultak meg, most több mint 2,63 millió forintba került egy hektár; a gyümölcsös esetében pedig 8,2%-os az áremelkedés, és több mint 2,4 millió forintot kell kiadni egy hektárért.
A megyék többségében több termőföldet értékesítettek az egy évvel korábbinál
Az elemzés készítésekor a Pest megyei ingatlanforgalmi adatok feldolgozottsága rendkívül alacsony szintű volt, emiatt nem áll rendelkezésre megbízható eredmény a 2021. évi termőföldforgalmára vonatkozóan. Pest megyét figyelmen kívül hagyva, 2021-ben Baranya, Békés, Somogy és Vas megye kivételével minden megyében nőtt az értékesített terület az előző évhez képest. A forgalomnövekedés Veszprém megyében (+46%), Heves (+46%), Győr-Moson-Sopron (+27%) és Borsod-Abaúj-Zemplén megyében (+25%) volt a legjelentősebb 2020-hoz képest. Az értékesített terület nagysága Baranya (-23%) és Somogy megyében (-11%) csökkent leginkább.
A legtöbb termőföldet, 7900 hektárt Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében forgalmazták, ezután következik Bács-Kiskun megye 7400 hektárral, Borsod-Abaúj-Zemplén megye 6100 hektárral és Hajdú-Bihar megye 5200 hektárral. A tavalyi év során a többi megyében 1-5 ezer hektár között volt a termőföldforgalom. Az értékesítés volumenének a megye teljes mező- és erdőgazdasági hasznosítású területéhez viszonyított aránya 2021-ben is Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében volt a legmagasabb, 1,9%. Baranya megyében a mező- és erdőgazdasági hasznosítású területeknek mindössze 0,4%-a cserélt gazdát. Az értékesített területek művelési ágak szerinti megoszlása alapján:
- Minden megyében a szántó volt a meghatározó, amelyből Békés megyében adták el a legtöbbet, mintegy 4600 hektárt.
- 1600 hektárral Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében értékesítették a legtöbb erdőt.
- Bács-Kiskun, Borsod-Abaúj-Zemplén és Veszprém megyében is legalább 1000 hektár gyepet adtak el Előbbi kettőben 1300-1300 hektárt, míg az utóbbiban pontosan 1000 hektárt.
- A legtöbb szőlő Bács-Kiskun (400 hektár), a legtöbb gyümölcsös Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében cserélt gazdát (1000 hektár).
A szántók megyei átlagárai néhány kivétellel meghaladták a 1,5 millió forintot
Az értékesített szántó átlagára 2021-ben, megyei összehasonlításban Békés, Hajdú-Bihar, Tolna, Győr-Moson-Sopron és Fejér megyében volt a legmagasabb (2,0-2,5 millió forint/hektár), Borsod-Abaúj-Zemplén, Heves, Nógrád és Zala megyében a legalacsonyabb (1,2-1,3 millió forint/hektár), a többi megyében 1,5-2,0 millió forint/hektár között alakult. A megyei átlagárakat az adott évben forgalomba kerülő földek ára határozza meg. A föld minőségétől és egyéb tényezőktől függően nemcsak a megyék között, hanem a megyéken belül is nagyok az árkülönbségek. Pest megyét figyelmen kívül hagyva, a járási szántóátlagárak Hajdú-Bihar, Békés és Veszprém megyében szóródtak a leginkább, Somogyban és Zalában pedig a legkevésbé. A legmagasabb járási szántóátlagárak Hajdú-Bihar megyében voltak: a Hajdúszoboszlói járásban 4,2, a Hajdúböszörményi és a Debreceni járásban 3,4 millió forint volt.
A mikrokörzetek a mezőgazdasági tájkörzetrendszer legalsó szintjét képezik, a megyén belül a természeti adottságok, döntően a föld termőképessége alapján körülhatárolt, e szempontok szerint viszonylag homogén területi egységek. Az ország egész területét lefedő 82 darab mikrokörzet közül 2021-ben a Hajdú-Bihar megyei Hajdúság nagyon jó adottságú szántóinak az átlagára volt a legmagasabb (3,3 millió forint/hektár), ettől jóval elmaradnak ugyanebben a megyében a rosszabb adottságú Bihar-Sárrét, Tiszamellék, Nyírség-Erdőspuszták szántóátlagárai (1,6-1,8 millió forint/hektár). Békés megyében kétszer annyi, Csongrád-Csanád és Somogy megyében közel 1 millió forinttal több volt a jobb adottságú tájkörzetek (Békési síkság, Maros-Körös köze, Mezőföld III, Kapos völgye) szántóátlagára, mint a gyengébb adottságúaké (Szeghalomi körzet, Csongrádi homokhát, Zselicség). A legalacsonyabb szántóátlagárú tájkörzet a Mátra‒Bükk északi vidéke volt 2021-ben (720 ezer forint/hektár). A Pest megyei mikrokörzeteket figyelmen kívül hagyva, 2021-ben ott emelkedett a szántóátlagár a legnagyobb mértékben (17%-kal), ahol a földminőség átlagosan 20,1 és 23 aranykorona/hektár (AK/hektár) közötti volt. Így a mikrokörzeteknek ebben a csoportjában is elérte a 2 millió forintot a szántó hektáronkénti átlagára. 11%-os volt a szántóátlagár emelkedése az átlagosan 17 aranykorona/hektár vagy annál gyengébb földminőségű mikrokörzetekben, mellyel felzárkóztak a 17,1 és 20 aranykorona/hektár közötti földminőségű mikrokörzetek szántóátlagárszintjéhez (1,5-1,6 millió forint/hektár).
2021-ben a szántó átlagára legnagyobb mértékben Nógrád (+27%), Vas (+19%) és Bács-Kiskun (+17%) megyében nőtt, és egyedül Hajdú-Bihar megyében csökkent (-3,1%). A drágulás mértéke a megyék felében meghaladta a 10%-ot. Szemben az előző év 4,5%-os csökkenésével, 2021-ben a szántó értékesítési volumenének és árának együttes változása 16%-kal magasabb forgalmi értéket eredményezett, mint az előző évben. A szántóföldforgalom értékéből továbbra is Békés (12%), Hajdú-Bihar (11%) és Bács-Kiskun megye (9,5%) részesedett a legnagyobb arányban.
A gyepek átlagára több területen is elérte a hektáronkénti 1 millió forintot
A gyep művelési ágba tartozó területek átlagosan 961 ezer forintba kerültek 2021-ben, ami mintegy 14,8%-os drágulást jelent 2020-hoz képest. Közép-Magyarország nélkül a gyepátlagár 2021-ben a Közép-Dunántúlon volt a legmagasabb (1,1 millió forint/hektár), Észak-Magyarországon volt a legalacsonyabb (802 ezer forint/hektár), valamint Dél-Dunántúlon (27%) és Dél-Alföldön (25%) nőtt a leginkább 2020-hoz képest.
A bérleti díjak emelkedése minden művelési ágban felgyorsult
Az egyes művelési ágak között a szántó esetében a legmagasabb a bérelt területek aránya (53%). A gyepterületek 40%-át, a szőlőterületek 21%-át, valamint a gyümölcsösök 22%-át használják bérlők. A bérelt mező- és erdőgazdasági területek aránya Jász-Nagykun-Szolnok (55%), Fejér (52%) és Tolna megyében (51%) volt a legmagasabb 2020-ban. A termőföldárakhoz hasonlóan a földbérleti díjak emelkedése sem állt meg 2021-ben, a növekedés üteme minden művelési ágban jelentősen felgyorsult. 2009 óta a szántók bérleti díja 2,8-szorosára, a gyepeké 2,9-szeresére emelkedett, a szőlőké közel 2,7-szeresére, a gyümölcsösöké csaknem 3-szorosára, az erdőké pedig 2,7%-szeresére drágult.
A szántó művelési ágba tartozó földterületek éves bérleti díja - az előző évi 7,3%-os növekedés után - átlagosan 12,8%-kal volt magasabb a 2020-as évinél, így egy hektár szántó átlagos éves bérleti díja 72700 forint volt országosan. A szőlő bérleti díja 113600 forint hektáronként, és 12,6%-kal nőtt meg az előző évhez képest, az erdőé 36200 forint, ami 11,4%-os növekedést jelent, míg a gyepek 34800 forintba kerülnek átlagosan, ami 10,1%-os drágulásnak felel meg. Egy hektárnyi gyümölcsös éves bérleti díja átlagosan 94500 forintot tett ki, ami 10,2%-kal magasabb a 2020-as szinthez képest.
2021-ben a szántó átlagos éves bérleti díjának emelkedése a megyék nagy részében 10% feletti volt. Veszprém megyében 29%-kal, Borsod-Abaúj-Zemplén megyében 21%-kal, Pest és Jász-Nagykun-Szolnok megyében 18%-kal haladta meg a szántó bérleti díja az előző évit. Az emelkedés mértéke Szabolcs-Szatmár-Bereg (2,2%), Tolna (5%) és Nógrád megyében (5,1%) volt a legkisebb. A szántó átlagos éves bérleti díja Hajdú-Bihar (98200 forint/hektár), Tolna (91300 forint/hektár) és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében (86 900 forint/hektár) volt a legmagasabb. A bérleti díjak Nógrád (43300 forint/hektár), Heves (52300 forint/hektár) és Zala megyében (53800 forint/hektár) volt a legalacsonyabb.
Egy hektár szántó éves bérleti díja a vételi ár 3,9%-a volt 2021-ben. Ez az arány 2010-től 2016-ig folyamatosan csökkent, 2017-től 3,7-3,9% körül stagnál. Megyei szinten 3,2 és 4,9% között szóródott a szántó átlagos bérleti díjának az árához viszonyított aránya 2021-ben. Somogy megyében volt a legmagasabb, ahol a viszonylag magas bérleti díj alacsonyabb szántóárral párosult.