A buktatók jellemzően nem két személy - erdőtulajdonos és leendő erdőgazdálkodó - között kötődő szerződések esetében merülnek fel, hanem akkor, ha a használatba adó egy több főből álló tulajdonosi közösség, vagyis osztatlan közös tulajdonról van szó. A földhasználati szabályozásnak ebben az esetben is olyan lehetőségeket kell biztosítania a földtulajdon hasznosítására, mely nem sérti a tulajdonhoz fűződő alkotmányos jogokat, mégis elősegíti a földhasználat gördülékeny megszervezését.

A 2013. évi földhasználati szabályozás (2013. évi CXII. és CCXII. törvények) szerint a földhasználat megszervezése osztatlan közös földtulajdon esetében fő szabály szerint a használati rend kialakításával és annak megállapodásban történő rögzítésével kezdődik, ami a tulajdonosi közösség feladata. Mellőzhető a használati rend kialakítása, ha a tulajdonosok a földrészlet teljes területét egyetlen személy használatába adják. Azzal, hogy a használati rend kialakítását bizonyos esetekben a tulajdonosok később is kezdeményezhetik, illetve kikényszeríthetik.

A használati rendről való döntést követően a földhasználatról a földrészlet adott területegységére kijelölt tulajdonostárs(ak) vagy a tulajdonosi közösség jogosult rendelkezni. Jelentős számú tulajdonos jellemzően nem képes az önszerveződésre még a földhasznosítás megszervezése tekintetében sem. A földhasználati szabályozás a kezdeményezés lehetőségét emiatt egy újszerű megközelítéssel gyakorlatilag a potenciális földhasználók kezébe adta. Ennek eredményeként a közös tulajdonban álló földek használatára, szabályozott eljárásrend szerint, jellemzően a leendő földhasználók tesznek szerződéses ajánlatot a tulajdonosok részére.

Ezt akár írásban, illetve akár tulajdonosonként elkülönült egyeztetési folyamatok útján is megtehetik. A tulajdonosoknak az ajánlat megismerésétől legalább 60 nap áll rendelkezésükre annak elfogadására vagy elutasítására, esetleg módosítások felvetésére. A szerződés a tulajdonosok döntésétől függően válik érvényessé.

Az előbbiekből következik az is, hogy a szerződési ajánlat tartalmát elsődlegesen a leendő földhasználók határozzák meg, amelynek nagy része a szerződéskötési technika sajátosságaiból következően jellemzően érvényessé is válik. A tulajdonosok elérhetetlenségéből vagy passzivitásából fakadó szerződéskötési akadályokat pedig a szabályozás azzal hárította el, hogy az ilyen tulajdonosok beleegyezését a szerződési ajánlat tekintetében vélelmezni kell.

Mezőgazdasági területek esetében a földforgalmi szabályozás a privatizációt követően kialakult gyakorlattal összhangban a haszonbérleti szerződést, tulajdonostársak közötti jogviszony esetében pedig a többlethasználati megállapodást helyezi előtérbe. Mindkét szerződéstípus esetében igaz, hogy annak érvényessé válásához közös tulajdon esetében a tulajdonostársak teljes egyetértése szükséges.

Mi a helyzet a magánerdőkkel?

A magánerdők esetében a hatályos földhasználati szabályozás előtt közvetlen szerződéskötési megoldásokat alkalmaztak. Az erdőgazdálkodási, esetleg az erdészeti szakirányítási tevékenység várományosa - általában egy vagy több tulajdonos közreműködésével - jellemzően személyes kapcsolatfelvétel keretében írattatta alá a tulajdonosokkal az előkészített szerződéstervezetet. A tervezet pedig akkor vált érvényes szerződéssé, ha ahhoz a tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított, elvárt arányú hozzájárulását (aláírását) sikerült megszerezni.

A polgárjogi szabályozás a közös tulajdonban álló dolog rendes hasznosítása körébe eső döntésekre egyszerű többségi egyetértést ír elő. Ezzel összhangban a jelenlegi földhasználati szabályozás hatályba lépése előtt, pontosabban egészen 2017-ig, sőt egyes jogcímek esetében 2020-ig, az erdők használatba adásához elegendő volt az érintett tulajdonosok tulajdoni hányad alapján számított egyszerű többségének a hozzájárulása (a tényleges hozzájárulása!).

Az erdők esetében teljes egyetértés elvárása helyett az egyszerű többségi döntés lehetősége biztosította, hogy az elérhetetlen, passzív tulajdonostársak vagy az egyet nem értő kisebbség ne akadályozhassák meg a többség által elfogadott szerződés megkötését.

Az engedményre azért is szükség volt, mert erdők esetében 2017-ig nem volt lehetőség használati rendet kialakítani, a földrészletben található erdőket a tulajdonosok csak egyben, közösen hasznosíthatták (használhatták vagy használatba adhatták). A mezőgazdasági területekre „kitalált” földhasználati szabályozás erdőkre történő kiterjesztése eredményeként mára sajátos módon ötvöződnek az előbbi rendelkezések, nem feltétlenül a magán erdőtulajdonosok és erdőgazdálkodók előnyére. Erre két példa:

• Míg mezőgazdasági területek esetében a használati szerződés érvényességéhez mind a mai napig vélelmes teljes egyetértés szükséges, addig erdő esetében ma már - a mezőgazdasági területekre, valamint az erdőkre korábban alkalmazott engedmények egyfajta „egyesítésével” - a vélelmes egyszerű vagy vélelmes minősített többségi egyetértésig egyszerűsödtek az elvárások.

A tulajdonosok egy része vagy egésze szempontjából a korábbi megoldásnak (tényleges egyszerű többségi egyetértés) is voltak visszásságai. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy az új szabályozás sem biztosít minden szempontból kielégítő megoldásokat, sőt! A hatályos szabályozás mellett jelentősen megnőtt annak az esélye, hogy egy szerződési ajánlat akár egyetlen tulajdonos tényleges hozzájárulása nélkül is érvényes szerződéssé váljon.

Mondhatjuk azt, hogy a tulajdonosok vessenek magukra, ha egy ilyen fontos kérdésben passzívak maradnak, de a gyakorlati példák alapján a szerződési ajánlatra történő visszajelzés elmaradását sok esetben inkább a tájékozatlanságuk és a közös gondolkodásra, illetve döntésre való képességük hiánya eredményezi, nem a restségük. Valójában mindegy is, mi eredményezi az említett szituáció kialakulását, a tulajdonosi jogok ilyen mértékű figyelmen kívül hagyása minden bizonnyal nem volt szabályozási cél!

• 2017-ben - más lehetőségek hiányában - osztatlan közös tulajdonú erdők esetében is lehetővé vált a használati megosztás. Az osztatlan közös tulajdon felszámolására indított állami programokból az erdők ugyanis rendre kimaradtak, az erdőtulajdonosi közösségeknek viszont szükségük volt egy eszközre, amivel az erdővagyon hasznosítása tekintetében fennálló szándékkülönbözőségből fakadó patthelyzeteket kezelni tudják (az erdő haszonbérleti szerződés érvényessé válásához akkor még vélelmes teljes egyetértésre volt szükség).

A használati megosztás adott szituációkban ugyan valóban segíthet feloldani a tulajdonostársak között kialakuló egyet nem értést, vagy elkerülni az ingatlan közös hasznosításának kényszerét. A lehetőség erdők esetében azonban több, jelentőségüket tekintve lényegesen nagyobb anomáliát eredményezhet:

• Egyfelől az ingatlan eltérő szándékok mentén történő használata (pl. egyik területen a véghasználat vagy adott erdőfenntartási feladat elvégzése, a másik területen ezek valamelyikének az elmaradása) miatt a használati rend megszűnése vagy módosítása esetén komoly feszültségek alakulhatnak ki a tulajdonostársak között, amit csak bonyolult elszámolási kötelezettséggel lehet elkerülni.
• Az e cikkben tárgyaltak szempontjából pedig fontos megemlíteni, hogy hiába vannak az előbbi bekezdésben említett engedmények a szerződés elfogadási arányára, a használati rend lehetősége miatt a kisebbségben lévő tulajdonosi kör, vagy akár csak egy tulajdonostárs is megakaszthatja az erdő közös hasznosítására irányuló szerződés megkötését a használati rend kialakításának egyszerű kikényszerítésével. Ilyenkor a sok fáradtsággal és költséggel előkészített szerződés, hiába van meg hozzá a tulajdonosok többségének vagy minősített többségének akár a tényleges egyetértése, nem válik érvényessé, mehet a kukába.

A használati szerződésekkel kapcsolatban fontos még megemlíteni, hogy - jogszerűen vagy kevésbé jogszerűen - sok szerződésbe bekerülnek olyan rendelkezések is, amelyekről nem ekkor és nem a földhasználati szerződésben lenne szükségszerű rendelkezni, illetve amelyekhez az erdőtörvény egyébként is más, jellemzően magasabb tulajdonosi egyetértést vár el. Ilyen például az erdőterv később szabadon meghatározható módosításához való előzetes hozzájárulás, erdőfelújítási biztosíték letételének tulajdonosi kezdeményezési jogáról való lemondás.

A földhasználati szerződésekre vonatkozó jogszabályi rendelkezésekben továbbá sorra olvashatunk ilyen kitételeket:

• „Ha a felek másként nem állapodnak meg, …”
• „…, ha a szerződésben a felek erről kifejezetten megállapodtak és …”
• „A szerződő felek …-t is kiköthetnek.”
• "… ha a felek kifejezetten így állapodnak meg, …”

Ezek a lehetőségek két fél érdemi megállapodása esetén a szerződéses szabadság kategóriájába tartoznak, a jelenlegi, fent részletezett szerződéskötési gyakorlat mellett azonban egyoldalú diktátumra adnak lehetőséget. Mind az erdőknek, mind az erdőtulajdonosoknak, mind pedig az erdők hasznosítását tevőleg végző erdőgazdálkodóknak az az érdekük, hogy jó szerződésekkel tartós alapokat teremtsenek az erdőgazdálkodási tevékenységnek.

Ez a cél megvalósulhat az előbbiekben ismertetett feltételek mellett is, de a lehetőség adott az ellenkezőjére is. Rosszindulatú ajánlattevők ugyanis jelenleg komoly esélyt kapnak az erdővagyon megfelelő ellenérték nélküli elorzására. A helyzet végzetes lehet az erdőtulajdonosok számára, de kedvezőtlen a tisztességes ajánlatban érdekelt többlethasználók, haszonbérlők vagy erdőkezelők szempontjából is, mert érzékelhető ellenszenvet és bizalmatlanságot kelt velük szemben az erdőtulajdonosokban.