Továbbá elhangzott: a termőföld drágulása évtizedek óta tart és tavaly már a szántókért átlagosan 1,891 millió forintot kellett a vevőknek adniuk hektáronként. A haszonbérleti díjak is emelkedtek, a szántónál az éves átlagos hektáronkénti díj 75 003 forint volt, ami mintegy 4 százalékkal több, mint egy éve.

Mindehhez hozzáfűzték még azt is, hogy az idén indult az eddigi legnagyobb földbírtokszerkezet rendezés, az osztatlan területek felszámolása, ami mintegy 3,0-3,5 millió személyt, valamint 2,4 millió hektárnyi területet érint, és az eddig ismert eljárásrendje, ármechanizmusa akár konfliktusveszélyt is jelenthet.

A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója az Agrotax Kft. 2015 óta teszi nyilvánossá az adott évben kifüggesztett hirdetmények adatbázisa (24 645 adásvételi tranzakció) alapján készített éves országos termőföldpiaci körképét. Az Agrotax® Iránytű 2020. című kiadvány módszertana kifejezetten célhoz – termőföldek értékbecslése - kötötten szűri, tisztítja és elemzi az adatokat – jegyezték meg a konkrétumok ismertetésekor.

Országos átlagárak

Tavaly a földek átlagosan 1,727 millió forintért keltek el hektáronként Magyországon, ami 7,3 százalékos drágulás az egy évvel korábbihoz képest (ami 1,602 millió forint volt hektáronként). Tavaly Észak-Magyarország (ahol egy hektár ára 1,374 millió forint volt) kivételével már mindegyik régiót 1,5 millió forint feletti átlagárak jellemzett. A korábbi évekhez hasonlóan a legtöbbet, 2 millió forint feletti hektáronkénti átlagárat a Dél-Alföldön (2,021 millió forintot) kértek a földért. Budapest (ahol 2,854 millió forint bolt egy hektár) után a megyei sorrendben legdrágább Hajdú-Bihar (2.351 millió forint), Békés (2,279 millió forint) és Tolna (2,073 millió forint) megye volt. A legolcsóbban, 1,5 millió forint alatti átlagáron Zala megyében (hektáronként 1,194 millió forintért) lehetett földet vásárolni, ezután Nógrád (1,244 millió forint), Heves (1,356 millió forint) és Borsod-Abaúj-Zemplén (1,422 millió forint hektáronkénti áron) megyékben jelentek meg kifüggesztések.

„A gazdasági környezet tavaly nem volt szokványos, a világjárvány mellett a piaci figyelem az idén kezdődő osztatlan közös területek felszámolására terelődött. Ennek ellenére a 30 éve tartó töretlen drágulás nem tört meg, legfeljebb egy-két művelési ágban lassult, amit az átlagár 10 százaléknak kisebb emelkedése is jellemzett” - összegezte Sáhó Ákos, az Agrotax Kft. ügyvezetője.

Szántók

Az előző évi átlagárhoz képes 2020-ban 9,8 százalékot drágult a szántó hektáronként átlagára, és elérte az 1,891 millió forintot (2019-ben ez az ár 1,721 millió forintot tett ki hektáronként) – közölte a részleteket ismertetve Kovács Norbert közgazdász.

A Széchenyi István Egyetem docense jelezte: minden régióban emelkedtek az árak, a leginkább, 13 százalékkal Közép-Dunántúlon és Észak-Magyarországon, míg a legkevésbé, 8,3 százalékkal a Dél-Alföldön.

A megyéket vizsgálva a Budapesthez tartozó szántóföldek drágultak kiemelkedően (22 százalék), Somogy, Veszprém és Komárom-Esztergom megyékben viszont 16-17 százalék közötti átlagos áremelkedés volt, a legkisebb mértékben pedig Tolna (2,7 százalék) megyében nőttek az árak.

A szántók járási átlagárainál a kisebb területi egységek miatt a fentieknél nagyobb eltérések alakultak ki. A legmagasabb, közel 4 millió forintos átlagár a Hajdúszoboszlói járásra (3,914 millió forint/hektár), míg 3 millió forintot meghaladó átlagár a Hajdúböszörményi (3,379 millió forint/hektár), Debreceni (3,329 millió forint/hektár) járásokra volt jellemző, valamint ide sorolható Budapest is (3,097 millió forint/hektár). A legalacsonyabb, 1 millió forint alatti átlagos árak a Putnoki (979 ezer forint/hektár) és Bélapátfalvai (982 ezer forint/hektár) járásokban voltak.

Gyep

A gyep hektáronkénti ára tavaly 1,436 millió forintra emelkedett, ami 8,2 százalékkal több mint előző évben (1,327 millió forint/ha). Ebben a művelési ágban a legmagasabb, 2 millió forint feletti átlagár Közép-Magyarországon (2,175 millió forint/hektár) alakult ki, míg a legalacsonyabb ár Észak- (1,194 millió forint/hektár) és Dél Alföldön (1,206 millió forint/hektár).

Erdők

A múlt évben az erdőkért átlagosan 977 ezer forintos hektáronkénti árat kellett fizetni, 9,8 százalékkal többet, mint egy éve (889 ezer forint/ha). Egy millió forint feletti átlagárak Közép-Magyarországot (1,172 millió forint/hektár), illetve Észak-Alföldet (1,005 millió forint/hektár) jellemezték. Ettől kevesebbért, 900 ezer forint alatt egyedül Észak-Magyarországon kötöttek üzletet (871 ezer forint/hektár).

Gyümölcsös

Tavaly a fél hektárnál nagyobb, hektáronként 10 millió forintnál alacsonyabb áron gazdát cserélt, gyümölcsös művelési ágban sorolt földrészletek átlagára 2,385 millió forint volt. A legmagasabb, 3 millió forint feletti átlagárak a Közép-Dunántúlon (3,171 millió forint/hektár) és Közép-Magyarországon (3,04 millió forint/hektár) alakultak ki, míg a legalacsonyabbak Észak-Magyarországon (2,063 millió forint/hektár).

Szőlő

A fél hektárnál magasabb területű, 10 millió forintos fajlagos ár alatt értékesített szőlő parcellák 2,649 millió forintos átlagáron cseréltek gazdát. A legmagasabb, közel 3 millió forintos átlagárak a Dél-Dunántúlon (2,903 millió forint/hektár) voltak, míg a legolcsóbb, az Észak-Alföldön (1,568 millió forint/hektár).

A szántók haszonbérlete

Az átlagos haszonbérleti díjak számításához döntően a forintban megadott éves fajlagos (azaz a forint/hektár/év) bérleti díjakat használták fel.

2020-ban a szántók éves átlagos hektáronkénti haszonbérleti díja 75 003 forintvolt, ami 4 százalékos drágulás az előző évhez képest (72 097 forint/hektár/év). A legdrágábban, átlagosan több mint 80 ezer forintért a Dél-Alföldön lehetett egy hektárnyi szántót éves szinten bérelni, míg legolcsóbban, 62 465 forintért Észak-Magyarországon.

Az idei év kiemelt eseménye: az osztatlan közös területek megszüntetése

Az év elején lépett hatályba az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a termőföldnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény illetve a hozzá kapcsolódó kormányrendelet.

A szabályozással olyan mértékű birtokrendezés valósulhat meg, amely jövedelmező, fenntartható birtokméretek kialakítását segíti és várhatóan ilyen mértékű földpiaci mozgás nem lesz sem közép-, sem hosszú távon. A törvény mintegy 3-3,5 millió személyt, valamint több mint 1 millió ingatlant érint, amelynek összterülete mintegy 2,4 millió hektár. A jogszabály ugyan most január 1-től hatályos, de a járványhelyzet miatt, információnk szerint azóta, csak azon bekebelezésekre történtek kezdeményezések , ahol az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veszi át. Minden más esetben meg kell várni a veszélyhelyzet végét, illetve az osztó program rendelkezésre állását – foglalta össze a helyzetet Sáhó Ákos.

Fontos tudni – jegyezte meg -, hogy az osztatlan tulajdon az ingatlan megosztásával, vagy az ingatlan egyetlen tulajdonostárs tulajdonába vétele útján illetve az ingatlan kisajátításával szüntethető meg. Ezen ügyleteknél a nem földművesek is szerezhetnek egy hektárnál nagyobb területet, nincs felső korlátja a tulajdonszerzésnek (300 hektár) és nincs földhasználati (művelési) kötelezettség sem. Ilyen ügyletben az elővásárlási jog nem gyakorolható és nem kell kérni a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyását sem.

A földpiaci forgalomra és árra gyakorolt hatás

Elhangzott: az egy hektár alatti tulajdoni hányadok bekebelezése önmagában is komoly piaci folyamatokat gerjeszt. A folyamat végére a tulajdonosok száma és ennek következtében a kínálati oldal drasztikusan le fog csökkenni, a most vásárlók feltehetően megtartják földjüket, ami az eddiginél jóval merevebb birtokszerkezetet vetít előre.

Szakmai észrevételek, aggályok

Az eddig megjelent szabályozásokban sok esetben található ellentmondás, ami nehezítheti a területek konfliktusmentes és gyors tulajdonoscseréjét. Az alábbiakban az Agrotax összegyűjtötte a szakterületéhez (termőföld értékelés) kapcsolódó legfontosabb aggályokat:

• Ha a felek nem tudnak megegyezni, akkor a törvény igazságügyi szakértői szakvélemény készítését teszi lehetővé, miközben a kormányrendelet értékbecslési szakvélemény lehetőségéről ír. A nyilvánosan elérhető igazságügyi szakértői lista 47 főt tartalmaz, az eljárásokra mindössze 90 nap biztosított, mig az osztatlan megegyezések várható száma milliós nagyságrendű.
• A törvény települési szintű értékbecslési ajánlat közzétételét írja elő művelési ágankénti bontásban amely irányt adhat az ügyletek megkötéséhez, ám az NFK által közzétett lista járási szintű adatokat tartalmaz. További bizonytalanságot okoz például, hogy nem ismert ezen adatok mögötti adatbázis, annak minősége, az extrémitásainak kezelése, a figyelembe vett évek száma, az adatok frissessége, stb. Nemzetközi példát sem találni arra, hogy egy adott ügylethez statisztikai átlagárat alkalmaznának, ugyanis piaci szinten nem értelmezhető az átlagos föld. Az sem világos, hogy milyen módon vehető figyelembe a termőföld folyamatos drágulása.
• A megegyezéshez használt ajánlott áraknak más funkciója is van. Megegyezés hiányában a felek igazságügyi szakértőhöz fordulnak, a törvény pedig a költségviselő felet az alapján jelöli ki, hogy a szakértői ár az ajánlati ártól milyen mértékben tér el: 20% feletti eltérés esetén a bekebelező viseli, alatta a bekebelezendő föld tulajdonosa, ami majd csak utólag derül ki.
• További kérdéseket vet fel, hogy adott esetben több, jelentősen eltérő szakvélemény is készülhet ugyanarra földrészletre, ami nemcsak az értékbecsléseket és azok szerepét teszi vitathatóvá, hanem a viszonyítási alapot (ajánlott árlista) is.

Az osztatlan földek felszámolási folyamatát bárki megindíthatja, de valószínűleg a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkezők, illetve a nagyobb földhasználóknak lehet érdeke mielőbb lépni, és a számukra kedvezőbb árat érvényesíteni az ügylet során.

„Hosszú távra megerősödhetnek a gazdaságosan működő birtokszerkezetek az osztatlan területek megszüntetésével. Ebben azonban nagyon sok olyan magánszemély érdekelt, akik a gazdáknál feltehetően jóval kevesebb információval rendelkeznek. Ők az áralkuban akkor lehetnek sikeresek, ha az adott földre szakembertől kérnek egyedi árkalkulációt, értékbecslést. Ma már elérhetőek olyan értékbecslések, amelyek a részletes műszaki-diagnosztikai adatokon túl, ortofotók és űrfelvételek alapján tájékoztatnak a földrészlet eltérő termőképességű – inhomogenitású – adottságairól, lehetővé téve a hivatalos minőségi osztályok határaival történő összevetést. Ilyen információk jelentős támogatást adhatnak a megosztási egyezséghez. Érdemes figyelembe venniük, hogy a bekebelezendő földek (egy hektár alatt) értéke is milliós nagyságrendű minden művelési ágban” – hívta fel a figyelmet Sáhó Ákos.

Hozzáfűzte: a most életbe lépett jogszabály inkább a keresleti oldalt erősíti, hiszen ez egy egyedülálló lehetőség a vásárlók számára. Országos szinten nézve az osztatlan területek felszámolásának dömpingje az Agrotax szakemberei szerint az idei termőföldpiaci árakban extrém hatásokat nem okoz majd, éves szinten az eddigi emelkedő trend változatlan marad.

De összességében az osztatlan közös területek megszüntetése miatt – ezt valószínűsíti az Agrotax Kft. – egy merevebb birtokszervezet jön létre a későbbiekben. Továbbá a tranzakciószám is alacsonyabb lesz várhatóan, ha az osztatlan közös tulajdon felszámolása lezajlik előreláthatólag két-három év alatt – jegyezte meg az ügyvezető.