A törvény a föld használatának, hasznosításának átengedését keretek közé szorítja. A föld tulajdonosa vagy haszonélvezője (szerződéssel kizárólag közeli hozzátartozó javára legfeljebb 20 éves időtartamra alapítható, a szerződés érvényességéhez nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása) a föld használatát haszonbérlet, feles bérlet, részesművelés, illetve szívességi földhasználat jogcímén engedheti át természetes személy vagy jogi személy részére. Bizonyos esetekben a Polgári Törvénykönyv, mint mögöttes jogszabály szintén alkalmazható. A föld használatának átengedéséről szóló szerződést a törvény eltérő rendelkezése hiányában a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá. A haszonbérleti szerződés legalább 1 gazdasági évre, és legfeljebb 20 évre köthető meg. Az erdőnek minősülő földre, illetve az engedélyezett erdőtelepítésre kijelölt földre a haszonbérleti szerződést az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvényben foglalt eltéréssel legfeljebb a termelési időszak (vágás érettségi kor) lejártát követő 10. év végéig lehet megkötni. Termőföld földhasználati jogát főszabály szerint, szűk kivételi körrel földműves és mezőgazdasági termelőszervezet szerezheti meg. Egyáltalán nem szerezhet földhasználati jogot nyilvánosan működő részvénytársaság, továbbá olyan jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező gazdálkodó szervezet, amely nem minősül a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény szerinti átlátható szervezetnek.
A földhasználati jogosultság megszerzési feltétele földhasználati szerződésen alapszik, továbbá a szerződésben vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatban vállalnia kell a használónak, hogy a földhasználati szerződés fennállása alatt földműves minőségét megőrzi, valamint a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény szerinti átlátható szervezeti minőségét megőrzi, nyilvánosan működő részvénytársasággá nem alakul át, a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének. A földhasználati jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a földhasználati jogosultság átengedéséről szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglaltan nyilatkozzon arról, hogy nincs jogerősen megállapított és fennálló földhasználati díjtartozása. A földhasználat átengedése alól kivétel a közeli hozzátartozó javára vagy a legalább 25%-ban a tulajdonában, vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban a tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet javára történő átengedés, a társult erdőgazdálkodás vagy a vetőmagtermeléshez szükséges terület biztosítása céljából történő használat átengedés.
A törvény a fentieken túl a pályakezdő gazdálkodókra további kötelezettséget telepít. Nekik vállalniuk kell, hogy a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen állandó bejelentett lakosként életvitelszerűen tartózkodnak, vagy a földhasználati jogosultság megszerzésétől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesítenek és mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytatnak. Az újonnan alapított mezőgazdasági termelőszervezetnek az üzemközpont létesítését kell vállalnia.
A földhasználati jogosultság megszerzésének megengedett mértéke főszabály szerint a tulajdonlásra vonatkozó előírásoknak megfelelően alakul. Földműves 300 ha, termelő szervezet 1200 ha mértékig szerezhet termőföldet. Használat esetén is határoz meg a törvény kedvezményes birtokmaximumot, mely szintén 1800 ha. Tehát az 1200 ha területnagyságú birtokmaximum 1800 ha területnagyság mértékig meghaladható a mezőgazdasági termelőszervezet legalább 1 éve tagjának tulajdonában álló föld használatával.
Fontos szabály a jogszabályi előírások megkerülésének megakadályozására, hogy a különválással, kiválással létrejött mezőgazdasági termelőszervezet esetében – a létrejöttétől számított 5 évig – a megengedett birtokméretbe a jogelőd birtokában lévő összes föld területnagyságát be kell számítani.
A haszonbérlet kapcsán is biztosítja a törvény az előhaszonbérleti jogot. Az erdőnek nem minősülő föld haszonbérbe adása esetén az alábbi sorrendben előhaszonbérleti jog illeti meg:
a) a volt haszonbérlő olyan földművest, illetve mezőgazdasági termelőszervezetet, aki helyben lakónak minősül, illetve amely helybeli illetőségűnek minősül, vagy akinek a lakóhelye, illetve akinek, vagy amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
b) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
c) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
d) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;
e) az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amely helybeli illetőségű szomszédnak minősül;
f) az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amely helybeli illetőségűnek minősül;
g) az olyan mezőgazdasági termelőszervezetet, amelynek a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a haszonbérlet tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.
Bizonyos feltételek teljesülése esetén a volt részesművelőt, illetve a volt feles bérlőt is előhaszonbérleti jog illeti meg. A közös tulajdonban álló föld esetében a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő területnek harmadik személy javára történő haszonbérbe adása esetén a b)-g) pontjában meghatározott előhaszonbérletre jogosultakat – az előhaszonbérletre jogosultak sorrendjében – megelőzi a földműves tulajdonostárs. Ezen főszabályon túl a törvény további részletszabályokat tartalmaz, valamint nevesít olyan eseteket, amikor az előhaszonbérleti jog nem áll fenn.
A tanya lakó- és gazdasági épület használatának – a földtől elválasztott – önálló átengedésére a törvény rendelkezéseit nem kell alkalmazni, így tanya földhasználati jogosultságát földművesnek nem minősülő természetes személy, illetve mezőgazdasági termelőszervezetnek nem minősülő jogi személy is megszerezheti.
A föld haszonbérbe adása esetén a földre vonatkozó, és a haszonbérbeadó által elfogadott haszonbérleti ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a haszonbérbeadónak – a felek aláírásától számított 8 napon belül – közölnie kell e törvényen, valamint más törvényen alapuló előhaszonbérleti jog jogosultjaival. A haszonbérleti szerződést az előhaszonbérletre jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton (kifüggesztéssel) kell közölni, azzal, hogy a haszonbérbeadónak a haszonbérleti szerződést a más törvényen alapuló előhaszonbérletre jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. Az előhaszonbérleti jog jogosultja a közlést kezdő napjától számított 15 napos jogvesztő határidőn belül tehet a haszonbérleti szerződésre teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt elfogadó, vagy az előhaszonbérleti jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az előhaszonbérleti jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az előhaszonbérletre jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik. A kifüggesztést követően a jegyző a mezőgazdasági igazgatási szerv részére küldi meg az ügy iratait, melyet az az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgál, illetve ellenőriz. A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv – a jegyző által megküldött okiratok beérkezése napját követő naptól számított 60 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg a haszonbérleti szerződést záradékkal látja el vagy a jóváhagyást megtagadja. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben jogorvoslatként csak a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.
A hatósági jóváhagyáshoz kötött, haszonbérletnek nem minősülő földhasználati szerződés esetén is alkalmazni kell a fentieket, tehát a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása szintén szükséges.
A haszonbérleti szerződésnek a szerződés időtartamára, illetve a haszonbér mértékének a csökkentésére vonatkozó módosításáról szóló szerződést, vagy a módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt haszonbérleti szerződést – annak aláírásától számított 8 napon belül – a haszonbérlőnek kell a mezőgazdasági igazgatási szerv részére megküldeni jóváhagyás céljából. A mezőgazdasági igazgatási szerv a módosított szerződés jóváhagyásáról, vagy annak megtagadásáról – a módosított szerződés beérkezésétől számított – 30 napon belül határoz. Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv 30 napon belül nem dönt, illetve a határidő meghosszabbításáról a szerződő feleket nem értesíti, a módosított szerződés jóváhagyását a határidő lejártát követő napon megadottnak kell tekinteni. Ez esetben a haszonbérlő kérelmére a módosított szerződést a mezőgazdasági igazgatási szerv záradékkal köteles ellátni. Ha a mezőgazdasági igazgatási szerv 30 napon belül megtagadja a módosított szerződés jóváhagyását, az erről szóló döntésében rendelkezik arról, hogy a feleknek a módosított szerződés jóváhagyása érdekében mely határnapig, milyen rendelkezéseket, mely jogszabályi előírás alapján kell megváltoztatniuk. Az e bekezdés szerinti döntésnek figyelmeztetést kell tartalmaznia arra vonatkozóan, hogy a határidő eredménytelen lejárta esetén a haszonbérleti szerződés a szerződő felek között létrejött eredeti szerződés szerinti tartalommal marad fenn.
Nem minden esetben van szükség a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyására, ezek az esetek a következők: a) az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld földhasználati jogosultságának az átengedéséhez; b) a tulajdonostársak közötti használati megosztáshoz; c) ha a földműves földhasználó közeli hozzátartozója a használatba adó; d) a föld használati jogosultságának jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves vagy mezőgazdasági termelőszervezet részére való átadásával megvalósuló földhasználati szerződéshez; e) a mezőgazdasági termelőszervezet, mint földhasználó, és az annak legalább 25%-ban tulajdonostagja, illetve annak közeli hozzátartozója, továbbá legalább 3 éve foglalkoztatott alkalmazottja, mint használatba adó közötti földhasználati szerződéshez; f) a 40. § (2)-(4) bekezdésben meghatározott földhasználati szerződéshez; g) tanya földhasználati jogosultságának az átengedéséhez. Ezekben az esetekben a mezőgazdasági igazgatási szerv kérelemre igazolást állít ki arról, hogy a földhasználati jogosultság megszerzéséről szóló szerződés hatályosságához az e törvény előírásai alapján nem kell a jóváhagyása.
Semmis a földhasználati jogosultság megszerzésére irányuló olyan szerződés, amely az e törvénnyel megállapított szerzési korlátozásba, tilalomba ütközik.
A föld tulajdonjogának, illetve a földhasználati jogosultság megszerzésére irányuló szerződés vagy szerződési kikötés semmissége esetén az egész szerződés érvénytelen. A törvényben meghatározott szerzési feltételek, illetve korlátozások és tilalmak betartását a mezőgazdasági igazgatási szerv ellenőrzi. E jogkörében széles körű jogosultságokkal ruházta fel a jogalkotó: felhívhat a jogsértés megszüntetésére, mulasztási bírságot (maximális mértéke: a föld szerzéskori aranykorona-értéke húszezerszeres szorzatának megfelelő forintösszeg, mely ismételten kiszabható) szabhat ki, intézkedhet a föld kényszerhasznosításba adásáról.
Ezzel az új földtörvény lényeges szabályainak ismertetése befejeződött.
Dr. Bacskai Edina
A cikk szerzője: Dr. Bacskai Edina
