Az Agro Napló immár harmadik számában foglalkozik a föld értékét befolyásoló tényezőkkel. Az első alkalommal azok a sajátosságok kerültek említésre, amelyek a szántóföldre jellemzőek, az előző lapszámban pedig a kertészeti ágazatok közül a zöldségtermő területekkel kapcsolatban hangzottak el megállapítások. A hozzászólások a föld értékét és a föld árát döntően szinonim fogalomként értelmezték. A hozzászólók által felsorolt meghatározó sajátosságok közös jellemzője volt az is, hogy azok – kevés kivételtől eltekintve – nem szántóföld-specifikusak, hanem szinte valamennyi művelési mód esetében hatnak. A zöldségtermő területekkel kapcsolatban hozzászólásomban elsősorban a hajtatott kultúrák földértéket befolyásoló specifikumait elemeztem. Ezek közül több hat az ültetvényekre is. Ebben a hozzászólásban a kertészet egészén belül csak a szőlőskertekkel és a gyümölcsösökkel foglalkozom.

A gyümölcságazat teljesítménye az elmúlt évtized tendenciáját tekintve – az ágazatba érkező EU-s támogatások ellenére is – legfeljebb a stagnáló jelleggel illethető. A gyümölcstermő terület a rendszerváltás időszakában 100 ezer hektár körüli volt, ami a kétezres évek elejére 80 ezer hektárra csökkent és azóta is e körül alakul. A szőlőterület a rendszerváltás időszakában 110 ezer hektár volt, ami az EU-csatlakozásig 80–90 ezer hektárra csökkent. A szőlőterület a csatlakozás óta is folyamatosan zsugorodik, 2013-ban és az azt követő években már nem érte el a 70 ezer hektárt. Az ültetvényes kultúrák termelését Magyarországon két szélsőség jellemzi. A gazdálkodók egy része a tőkehiány miatt elmaradott, elavult módszerekkel termeszt, aminek következménye az alacsony terméshozam. Kialakult viszont egy olyan termelői kör, amely intenzív, szakszerű termesztéstechnológiát alkalmaz. Mindez a szőlő- és gyümölcsterületek áralakulásában is megmutatkozik.

A földárat befolyásoló tényezők közül az öntözés, a fagy- és jégvédelem kérdése a zöldségágazatban is releváns, de az ültetvények esetében külön ki kell térni ezek specialitásaira. Az öntözést egy korszerű ültetvényben nem kiegészítő beruházásnak, hanem az ültetvény és a technológia szerves részének kell tekinteni! Magyarország klimatikus adottságai mellett korszerű gyümölcs­ültetvények létesítése gyakorlatilag ma már nem képzelhető el öntözőberendezés nélkül, ennek hiányában hosszú távon sikeres gazdálkodás alig folytatható. Napjainkban ugyanakkor még sok gyümölcsültetvényben nincs öntözés és ezek árai jelentősen elmaradnak a korszerű ültetvényekétől.

A termésvédelmi beruházások (fagyvédelem, jégvédelem, öntözés) közül éppen az öntözés gazdaságosságának megítélése a legegyszerűbb, mert jégeső és fagy nincs minden évben, és lehet, hogy az ültetvény élettartama alatt elő sem fordul. Aszályos periódusok viszont szinte minden évben vannak, még ha nem is olyan szélsőséges mértékűek, mint például a 2011. vagy 2012. évi, de minden évben előfordul olyan 3–4 hetes talaj- és légköri aszállyal jellemezhető időszak, amely már korlátozza az ültetvényt maximális teljesítőképességének kihasználásában. Ráadásul egy öntözőberendezés létesítésének költsége 10–20 tonna alma ára és a berendezés éves üzemeltetésének ráfordításai az áruértékhez képest nem számottevők. Ekkora termésmennyiséget öntözés hiányában biztosan elbukunk egy-két, de legfeljebb három év alatt, tehát az öntözés a legbiztosabban és leggyorsabban megtérülő termésvédelmi és föld­értéket növelő beruházás.

A fagy- és jégvédelmi technológiák döntő többsége jóval drágább, mint az öntözésfejlesztés és e különbséggel nincs arányban földértéket növelő többlet hatása. Ezért is értékelhető a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara országos jégkármérséklő rendszerének ez év májusi üzembe állítása, amellyel több tízmilliárd forint kárcsökkenés valószínűsíthető évente – csak a mezőgazdaságban! E program részeként mintegy ezer talajon elhelyezett generátor az egész ország területét képes lesz megvédeni a nagy jégesőktől. A generátorok egyharmada automata lesz, ezek központi indításra kezdik majd párologtatni az ezüst-jodidot, a jégeső közeledtekor. A többi generátort viszont önkénteseknek kell elindítaniuk a megfelelő időben. A rendszer hatékony működését jelentős informatikai fejlesztés és az Országos Meteorológiai Szolgálat szakmai együttműködése is biztosítja.

Az ültetvények értéke és ára szoros kapcsolatot mutat a rajta történő gazdálkodás sikerességével. Azokban az – nem kis számú – ültetvényes gazdaságokban, ahol nem tudnak  korszerű fejlesztéseket megvalósítani, nincs pénz speciális gépekre, ott a versenyképes gazdálkodás is elképzelhetetlen.

Növeli viszont a földértéket, ha az ültetvények szerkezetátalakítás keretében felújításra kerülnek. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy megújított ültetvény nagyobb hozamú, és e mellett jó minőségű termést ad, jó minőségben lehet előállítani a technológia által indokolt legmagasabb mennyiséget. Azt is figyelembe kell ugyanakkor venni, hogy ha egy ültetvény megújul, az nem azonnal térül meg, attól még nem tud azonnal nagyobb haszonra szert tenni. Ez egy hosszabb távú stratégia első lépése, ez egy biztos pont egy termelőnek, mellyel újabb évtizedekig biztonsággal termelhet jó minőségben, ráadásul eszközei értéke is növekszik.

Az ültetvények értéke attól függően is változik, hogy rajtuk milyen ágazati mérettel folyhat a gazdálkodás. Az igen számos, kis felületen gazdálkodó ültetvényes gazdaság nem szerezhet be speciális géprendszert, mert az soha nem lesz kihasználva. A nagyobb területű, megújított ültetvény nagyobb hozamát és e mellett jobb minőségű termését (tehát) a mérethatékonyság előnyeit ezek a kis területű gazdaságok nem tudják kihasználni.

A termőföld értékét a szőlőben és a gyümölcsösben is alapvetően a szántó és a kertészet esetében ismertetettek határozzák meg. Ezen tényezők röviden összefoglalva:

• a termőföld elhelyezkedése (szőlő esetében borvidéken belüli vagy azon kívül eső elhelyezkedés), fekvése, minősége, a gépesítettség mértéke, a klimatikus viszonyok;
• a termőföld (korlátozott) mennyisége, jövőben (hosszú távon) elérhető járadékai, hasznosítási intenzitása és a tőkefelhalmozás lehetősége; valamint
• makrogazdasági tényezők (pl. a gazdasági fejlettség és a kormányzati beavatkozások), illetve egyéb tényezők (pl. spekuláció).

A szőlő és gyümölcsös esetében is érvényes, hogy a szántóföldi termesztésnél magasabb fajlagos jövedelem eléréséhez versenyképes termelés, hatékonyság, nagyfokú intenzitás, magas szintű képzettség, szakértelem és tapasztalat egyaránt szükséges. A nagy értékű termék mennyiségének fokozása, a termésbiztonság javítása érdekében – a termőképesség ökológiai igényének kielégítése mellett – a piac kiszolgálásához szükséges infrastruktúra kialakításának magas költsége miatt a termelés a tradicionális termelőkörzetekben koncentrálódik (pl. szőlő-bor ágazat esetében Magyarországon a 22 történelmi borvidék játszik vezető szerepet).

A szőlőnél és a gyümölcsösnél a termőföldterület értékén kívül a telepítmény képvisel még jelentősebb értéket. A telepítmény értéke az újraelőállítási (eszközalapú) értékelési módszer szerint alapvetően az ültetvény beruházási költségeitől, valamint az ültetvény várható élettartamától függ.

Az alkalmazott művelési rendszertől (hagyományos, félintenzív, intenzív) függően a telepítési (beruházási) költségek között a terület és talaj-előkészítés, a támrendszer kialakítása és az ültetés, valamint az oltvány, az öntözőberendezések, illetve a fagyvédelmi berendezések, jégháló beszerzése a jelentősebb költségtényezők.

A szőlő- és gyümölcsültetvények értékének meghatározása jóval összetettebb – több tényező által befolyásolt –, mint a szántóföldi növénytermesztéssel hasznosított területeké. Ezen esetekben értelemszerűen nemcsak önmagában a termőföld értéke a meghatározó, hanem a területen lévő szőlő- vagy gyümölcsültetvény értéke is. 

Ez utóbbit számos tényező befolyásolja. Ilyen az ültetvény aktuális állapota, az életkora, a művelési módja, a területen termesztett fajták köre, az öntözhetősége, megközelíthetősége, a területen található felépítmények köre stb. Alapvető szempont a megtermelt gyümölcs piaci helyzetének és hosszú távú kilátásainak (pl. fogyasztói szokások változása, új fajták megjelenése stb.) mérlegelése is, mivel a befektetés megtérülését ez határozza meg. A kézimunka-igényes ültetvények esetén számításba kell venni azt is, hogy van-e elégséges elérhető munkaerő a térségben.

A szőlő esetében ezen túlmenően további elemek pl. mely borvidéken helyezkedik el, milyen a fekvése, mekkora a nagysága is hatással vannak az adott terület értékére. A szőlőnél árbefolyásoló tényező lehet a terület történelmi háttere, a presztízse is. Mindezen okokból kifolyólag a szőlő- és gyümölcsültetvények értékének meghatározása jóval egyedibb megközelítést igényel.

Az ültetvénytelepítés hosszú távú befektetés, nem véletlen, hogy a telepítések döntő része saját tulajdonú területeken történik. A földtörvény 2014. évi módosításáig még volt arra lehetőség, hogy a szőlő- és gyümölcsültetvények esetén a földbérletek során a felek a 20 éves maximális bérleti időtől eltérjenek (hosszabb időtávú szerződést kössenek, azt akár az ültetvény értékcsökkenési leírásáig kitolják) és a bérlet lejártával a volt használót sokkal erősebb jogok illették meg, mint most.

Az aktuális földforgalmi szabályok miatt a jogi személyiségű társaságok – akik most gyakorlatilag csak bérelt területen gazdálkodhatnak – a nagy mértékű bizonytalanság miatt nem vállalkoznak szőlő- és gyümölcsültetvények telepítésére. Könnyű belátni, hogy csak hosszú távú, stabil földtulajdoni háttérrel érdemes belevágni a hatalmas beruházási értéket képviselő fejlesztésbe. Senki nem akar olyan helyzetbe kerülni, hogy egy bérelt földterületre telepített ültetvény esetén a haszonbérleti idő lejártával valaki más (élve az elő haszonbérleti sorrendben elfoglalt helyével) szerezze meg a területet, mivel ez komoly veszteséghez, elszámolási vitákhoz vezethet.

A kockázatminimalizálás miatt marad a saját tulajdonú területeken történő telepítés, amivel a gazdasági társaságok – kivételes esetektől eltekintve – nem tudnak élni, ami komoly veszteség az egész ágazatnak.

Cikksorozatunkban elérkeztünk a legmagasabb földárakat mutató művelési ágakhoz, a szőlőhöz és a gyümölcsöshöz. Igaz, hogy ezek a földpiac legkisebb forgalmú szegmensei is egyben. Ehhez azonban az is hozzátartozik, hogy ezen területek árai mutatják a legnagyobb különbségeket a földpiacon. Különösen igaz ez a szőlőkre. Következő sajátsága e szektoroknak, hogy – a földforgalmi adatok szerint – ezekben a művelési ágakban fordult elő leginkább árcsökkenés az elmúlt években.

Ha nem tekintjük az erdőket, amelyek értékesítése – az állami tulajdonúak esetében – forgalmi korlátozás alá esik, akkor a gyümölcsösök forgási sebessége a legkisebb. Vagyis az összes gyümölcsös alig egy százaléka cserél gazdát évente. Ez a szám a szőlőknél mintegy két százalék, a szántóknál pedig három.

Csak mindezek tisztázása után kezdhetünk arról beszélni, hogy mit ér a szőlő, illetve a gyümölcsös. A szőlő esetében kijelenthető, hogy alacsony forgalom mellett a piacot a kereslet határozza meg. Az ültetvény árát pedig leginkább a szőlő fajtája, telepítésének ideje, a dűlő elhelyezkedése, művelési módja, támrendszere, mérete alakítja ki. Ezek számbavételével máris érthető, miért mutatnak hatalmas, akár nagyságrendi eltéréseket a szőlőbirtokok árai. Azzal is tisztában kell lenni, hogy nagyobb birtokok piacra kerülése igen ritka, mi több, az ügyletek leginkább csak már az üzlet megköttetése után kerülnek nyilvánosságra. Az igen kis szőlőterületi piaci forgalmat a kis birtokok, nem ritkán 1–2 hektáros, vagy még kisebb egységek eladása adja. Ezekben az üzletekben pedig már sok a determináció. A szomszédokat például szinte mindig érdekli a birtok megvétele. A borvidékek szívében vagy éppen peremén való elhelyezkedés a másik olyan árképző tényező, ami döntő hatással van az árra. Sajnálatos tendencia például, hogy a Balaton környékén a panorámás szőlőtelkek egyre nagyobb részére épülnek lakóingatlanok. Ugyanitt a szőlők csaknem kétharmada elöregedett.

A szőlőtelepítés és -korszerűsítés igen magas költségeihez lehet támogatást szerezni, de ma már nem ez a döntő tényező a birtokok tulajdonoscseréi során. A magyarországi borászat tartós és látványos erősödése a jövedelemtermelés oldalán is tetten érhető. A tőkefelhalmozódás okán is felfelé törekvő földárak a szűkülő kínálat révén az előttünk álló években újabb lendületet fognak kapni.

2004 óta létezik a szerkezetátalakítási támogatás rendszere, amelynek majd 14 milliárd forintos keretét a szőlészek-borászok rendre le is kötik. Az előzetes adatok szerint idén is mintegy kétezer hektár szőlő újul meg ily módon. Ezzel szemben a négymilliárd forintos kerettel immár harmadik éve nyitott bővítési keretre kevesen pályáznak. Az EU évente egy százalékkal engedi növelni a szőlőterületeket a tagállamokban.

A szőlőművelés többszintű szabályrendszere ugyan nem számít közvetlen árbefolyásoló tényezőnek, de a téma átvezet minket a gyümölcsösökbe, ahol idén változtak a telepítésekkel kapcsolatos szabályok. Anélkül, hogy ezen adminisztratív szabályok ismertetésében elmerülnénk, leszögezhetjük, hogy a földpiaci kép a gyümölcsösök esetében még összetettebb, mint a szőlőkben. Itt a gyümölcsfajok piaci pozícióinak jelentős eltérései, valamint az elöregedett ültetvények megújítási kényszere, a szakmai felkészültség is komolyan nyom a latba. Miközben a modern gyümölcsösök gazdái jellemzően piaci sikerekről számolnak be, addig az elöregedett ültetvénnyel rendelkezők éppen ellenkezőleg. Az üzenet tehát egyértelmű, a technológia, a fajta döntő árképző tényező a gyümölcsültetvények piacán. Ehhez adódik aztán a post harvest technológiák megléte és színvonala. A munkaerő megléte, elérhetősége is kritikus tényező a gyümölcstermelésben, elsősorban a betakarítás idején.

Mindent egybevetve, a gyümölcstermelésben még sok a kihasználatlan lehetőség az országban. A megfelelő termőhelyek kiválasztása és ott a legmodernebb technológiák kialakítása, a piaci igényeknek megfelelő faj- és fajtaválasztás vezet a sikerhez, ami aztán együtt jár az ültetvények értékének emelkedésével is. 

Az ültetvények árának meghatározásánál a szántóktól eltérően egyes meghatározó tulajdonságok, illetve adottságok nagyobb súllyal esnek latba, így árképzésük és az árak mozgásának alakulása is eltérő.

Először is azt is látni kell, hogy a jogi környezet is nagymértékben meghatározza a lehetőségeket, ugyanis árutermő gyümölcsültetvények engedéllyel telepíthetőek, de legalábbis a telepítési szándék bejelentését (2500 m2-nél nagyobb területek esetén) írja elő a jogszabály. Mindazonáltal a telepítési engedély kiadásának egyik előfeltétele, hogy az adott terület szerepeljen a gyümölcs termőhelyi kataszterben, tehát, hogy az adott földterület megfelel-e az adott gyümölcsfaj ökológiai igényeinek. A jogi környezet a szőlőültetvények esetében is hasonló helyzetet teremt, itt a telepítést és kivágást a hegybíró ellenőrzi, valamint a szőlőültetvény kataszterben is rögzíti az állomány adatait. Így első megjegyzésként elmondható, hogy a terület ökológiai alkalmasságából következő jogszabály hatással van az egyes ültetvények árára.

Az sem elhanyagolható tényező, hogy az ültetvények esetében a gazdák a régi, korszerűtlen kultúráiktól szeretnének leginkább megszabadulni, a vevők pedig pontosan a jobb állapotban lévő, újabb telepítésű, korszerűbb ültetvényekhez szeretnének hozzájutni. Az előbbiek elérhetik akár a hektáronkénti több tízmillió forintot is, a kivágás előtt állók, ugyanakkor valószínűleg az üres termőföld helyben jellemző árát sem érik el.

Nem mehetünk el az utóbbi időben a felkapottabb borvidékeken és nyaralóhelyeken végbement termőföld áremelkedések mellett sem. Míg Villányban, Tokajban és a Balaton környékén az ültetvények, de leginkább a szőlőültetvények árai – telepítés idejétől és korszerűségétől függően – nem kevés esetben akár a húsz–harmincmillió forintot is meghaladják hektáronként, addig más bor- és gyümölcstermő vidékeken az előbb említett árak töredékéért juthatunk ültetvényhez. Ezek a markáns ültetvényárak különösen a Balaton-felvidék történelmi borvidékén jelentenek komoly kihívást a borászok számára, mivel itt nekik versenyezniük kell a földterületekért a leendő nyaralótulajdonosokkal, akik „akaratlanul” is felhajtják a termőföldárakat.

Ugyan nyugatabbra a fajtakérdést jóval komolyabb színvonalon folytatják, mint hazánkban, de az alma példáján a legszemléletesebb, hogy az utóbbi évtizedekben mennyire cserélődnek a fajták, és hogy a fogyasztók is keresik az újat, egészségesebbet, a más ízt, stb. Egy ültetvény, és tényleg mindegy most, hogy szőlő vagy gyümölcs, annál többet érhet, minél közelebb van piacaihoz és minél jobban igazodik a jelen vagy a jövő ízléséhez. Ez okból kifolyólag, a gyümölcs esetében a faj és fajta, szőlő esetében pedig a fajta ármeg­határozó lehet.

Amennyiben intenzív almaültetvényt vásárolnék, számomra az sem lenne elhanyagolható, hogy termésmennyiségtől vezérelt év/év alapon számolt áringadozások milyen mértékűek. Márpedig ezek az ingadozások igen komoly mértéket érnek el. Vagy vegyek esetleg egy (intenzív) cseresznyeültetvényt, melynek a felvásárlási árai nem mutatnak igazán komoly ingadozást?

A fentiek alapján erős hatással van a gyümölcsültetvény, és még inkább a szőlőültetvény árára a termeléstől elváló szempontok rendszere, mint a szántóföldek esetében. Szakmailag kiemelendő, hogy ökológiai, jogi, támogatáspolitikai, szakmai szervezeti lehetőségeknek kellene meghatározniuk ezen összefüggéseken túlmutató ültetvénytelepítési lehetőségeket, valamint a koordináción keresztül jelentős hatással lenniük a hazai ültetvényminőségekre és -árakra.