A Kormány 2010-től következetesen alapvető nemzetstratégiai fontosságú kérdésként tekint a földügyekre. 2010. szeptember 1-jével felállításra került az önálló Nemzeti Földalapkezelő Szervezet, 2011-től megindult az állam tulajdonában álló földek pályázat útján történő haszonbérbe adása a „Földet a gazdáknak!” program keretében. 2013-ban elfogadásra került a Földforgalmi törvény. 2015 második felétől pedig a „Földet a gazdáknak!” program folytatásaként árverés útján az állam tulajdonában álló földek megvásárlására nyílt lehetőség. Fennáll még azonban számos olyan birtokpolitikát érintő akadály, amelyek a mezőgazdaság versenyképességének gátját jelentik, és több évtizede megoldatlan problémaként tornyosulnak az agrárkormányzat előtt. Ezen problémák megoldása mára már elodázhatatlan, mert a gazdálkodók számára mindennapos problémaként a fejlődésük akadályaként jelentkeznek.

A legfontosabb ezek közül a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon mint kényszerközösség megszüntetésére irányuló törekvés hatékony lefolytatása, amelynek keretében az agrárkormányzat egyrészről lehetőséget kíván adni az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek tulajdonostársainak, hogy minél nagyobb mértékben alakíthassák önállóvá a tulajdonukat, másrészről az osztatlan közös földtulajdon megszüntetésére vonatkozó eljárások kiterjesztésére és felgyorsítására törekszik. Mindezen célok elérésével érdemi birtokrendezést tud megvalósítani az állam, amelynek nyomán az osztatlan közös földtulajdon felszámolásával, a rendezetlen tulajdonosi jogállású területek helyzetének rendezésével, az eddig nem vagy nehezen hasznosítható állami földek mezőgazdasági célú használatának elősegítésével hatékony és látható gazdasági eredményeket hozó intézkedések hajthatóak végre.

Az osztatlan közös földtulajdon vitathatatlanul a magyar agrárium fejlődésének egyik felszámolandó akadálya. Magyarországon a 2019. év végi adatok szerint mintegy 2 millió 400 ezer hektáron 1 millió 60 ezer földrészlet áll osztatlan közös tulajdonban. Ezeken a területeken a valódi tulajdonosi szemlélet csak nagyon nehezen valósulhat meg, a gyakorlatban a földhasználat gátját jelenti az osztatlan közös tulajdon, amelynek további, az agrárgazdasági finanszírozásban megnyilvánuló hátránya, hogy a tulajdonosok nem tudnak beruházni, illetve csökkentett értékkel tudják banki hitel fedezeteként használni a területet.

A tulajdonostársaknak e tulajdoni formából való szabadulási szándékát jól tükrözi, hogy 2012. június 1-jéig – a korábban előterjesztett kérelmekkel együtt – mintegy 250 ezer kérelmet nyújtottak be az ingatlanügyi hatóságokhoz az osztatlan közös tulajdonviszonyok megszüntetése iránt, amelyek 53,5 ezer földrészletet érintettek. A részarány földkiadás során keletkezett osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó projekttel érintett 53.500 ingatlanból (2015. év elejétől kezdődően) a mai napig mintegy 43.000 földrészlet kapcsán indult el a megosztási eljárás. Ebből mintegy 35.000 eljárás már le is zárult, melynek eredményeként mintegy 170 ezer tulajdonos részére került kiadásra az önálló tulajdonú földrészlet. Ugyanakkor ezen program tapasztalatait indokolt hasznosítani az osztatlan közös tulajdonviszonyok átfogó rendezése során.

Az átfogó rendezésnek nem csupán a részarány-kiadás útján keletkezett osztatlan közös tulajdonok felszámolását kell megcélozni, hiszen emellett egyrészt jelentős a kárpótlási eljárások eredményeként keletkezett osztatlan közös tulajdonok száma, másrészt az érintett földterületek legnagyobb hányada az öröklési kérdésekre visszavezethető problémákban gyökeredzik.

A hagyományos modellben a közigazgatási eljárás keretében lefolytatott eljárások hosszadalmasak és nehézkesek, mindamellett az állam számára költségesek és a kormányhivatalok számára jelentős munkaterhet jelentenek. Olyan konstrukciót kell tehát kialakítani, amelyben a tulajdonosi akarat a legteljesebben érvényesülhet és az állam közbeavatkozása csak a legszükségesebb mértékre korlátozódik.

Ennek megfelelően az új eljárásnak – a jelenlegi folyamatokhoz képest jelentősen kibővülve – ki kell terjedne minden osztatlan közös tulajdonban álló földre, függetlenül attól, hogy az milyen jogcímen jött létre, valamint ki kell terjednie minden művelési ágra, így a közös tulajdonban álló erdő művelési ágban nyilvántartott földekre is.

A tulajdonosi akarat előtérbe helyezésével a megosztásnak kizárólag a tulajdonostársak egyezségén kell alapulnia, amelyhez a demokratikus döntési folyamatoknak megfelelően tulajdoni hányad alapján számított többségi akarategyezség szükséges. A kisebbségbe kerülő tulajdonostársak védelme érdekében pedig garanciális szabályok beépítésére van szükség, hogy egyik tulajdonosnak se jusson a megosztás során a tulajdoni hányada alapján neki járó résznél kisebb ingatlan (kivéve, ha abba kifejezetten beleegyezik), valamint rögzíteni kell azt is, hogy a kialakítandó új ingatlanoknak rendeltetésszerű művelésre alkalmasnak kell lenniük.

A megosztás időtartama lerövidül azáltal, ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetése nem hatósági eljárás keretében történik. A tulajdonostársak bármelyike kezdeményezheti a tulajdonostársak közötti egyezség létrehozását. Nem akadályozza a folyamatot, ha valamelyik tulajdonostárs nem érhető el, akár annak halála vagy a nyilvántartásban megfelelően fel nem tüntetett adatai miatt. Ilyen esetben, ha méltányosan meghatározott időn belül az érintett nem jelentkezik, akkor az ő tulajdoni hányadáról a többiek rendelkezhetnek akár úgy is, hogy azt maguk között felosztva az érintettnek pénzbeli megváltást adnak a hányadának értékbecsléssel megállapított piaci értéke alapján.

Ha a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerinti többsége szerint létrejön az egyezség, a felek rögzítik azt egy egyezségi megállapodásban, mely az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyezhetőség érdekében ügyvédi ellenjegyzést igénylő dokumentum. Ezen egyezségi okiratnak részét kell képezze a tulajdonostársak megállapodását ténylegesen tükröző és a megosztás térképi megjelenítését szolgáló dokumentum (térképvázlat), amely kiváltja a megosztási vázrajzot.

A gyors és ügyfélbarát folyamatok érdekében a térképvázlatot nem szükséges földmérőnek elkészíteni, terveink szerint az állam az érintettek számára biztosítja az azt előállító szerkesztőprogramot, ami az ingatlan-nyilvántartás közhiteles adatait veszi alapul a feladat elvégzéséhez. Természetesen a tulajdonostársak belátásuk szerint igénybe vehetnek külső segítséget, például a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara falugazdászai vagy más tanácsadók személyében. Az így elkészített dokumentumok további földhivatali záradékolás nélkül kerülhetnek benyújtásra az ingatlan-nyilvántartási átvezetéshez és azok alapján a kormányhivatalok minden további dokumentum, illetve aktus nélkül módosítanák az ingatlan-nyilvántartás térképi állományát és a hozzá tartozó tulajdoni lapokat.

Fontos megemlíteni, hogy az úgynevezett keretmérésre, a helyszíni állapot és az ingatlan-nyilvántartás adattartalma egyezőségének (határvonalak, művelési ágak, területi adatok) vizsgálatára és az esetleges hibák kijavítására a megosztási folyamatban nem kerül sor, az ingatlanügyi hatóság kizárólag a megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetését végzi el, ezért ha a megosztandó ingatlan adataiban ilyen hiba található és ennek kijavítását a tulajdonostársak szükségesnek tartják, akkor arról előzetesen gondoskodniuk kell.

A folyamat a jogi megosztással és az ingatlan-nyilvántartási átvezetéssel zárul, azonban annak során a természetbeni kitűzésre, birtokbaadásra nem kerül sor, ahogyan az az adásvételi ügyleteknek sem képezi részét. Az új ingatlanok természetbeni kitűzését a tulajdonosok bármikor utólagosan, saját költségen elvégeztethetik.

A megosztás természetesen nem szünteti meg a közös tulajdonban álló földeken fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, de mivel a szerződés tartalmában a megosztás miatt módosulás következik be, a szerződő feleknek szükség szerint gondoskodniuk kell a földhasználati szerződés módosításáról és az alapján a változásoknak a földhasználati, illetve erdőgazdálkodói nyilvántartásba való bejelentéséről.

Az egyezség keretében rendelkezhetnek a tulajdonostársak az új ingatlanok megközelítéséről azon ingatlanok esetében, amelyek nincsenek összekötve úttal. A tulajdonostársak döntési körébe tartozik, hogy saját meglátásuk szerint milyen irányt és módot tartanak a legmegfelelőbbnek az ingatlanok megközelítésére, akár szolgalmi joggal, akár önálló út kialakításával (amely lehet az ő vagy egy részük közös tulajdona is).

A megosztás a teljes ingatlanra kiterjed, vagyis a folyamat végén nem marad vissza az eredeti ingatlanból olyan maradványterület, amely osztatlan közös tulajdonban áll. Ez alól kivétel, ha egyes tulajdonostársak (pl. házastársak, családtagok) kifejezetten kérik, hogy az ő tulajdoni hányadaik továbbra is egyazon ingatlanban osztatlan közös tulajdonban maradjanak.

A meglevő földek feldarabolásával új és kisebb földrészletek jönnek létre, amelyek egyrészről már egy-egy személy 1/1 hányadú tulajdonában vannak, azonban méretüket tekintve az aprózódás jellemzi őket. A birtokelaprózódás sajnálatos következménye az osztatlan közös tulajdonviszonyok rendezésének, azonban indokolt és fontos fellépni az ellen, hogy az üzemszerű mezőgazdasági művelésre alkalmatlan méretű elemekből álló és túlzottan mozaikos elrendezésű birtokstruktúra jöjjön létre. Ennek megakadályozása érdekében elengedhetetlen területi minimum megállapítása, amelynél kisebb térmértékű földrészlet nem kerülhet a megosztás során kialakításra. Ezen méretkorlát alapján javasolt, hogy az új földrészletek szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág esetén 3000 m2-nél, szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelési ág esetén 10.000 m2-nél (1 hektárnál), zártkerti földnek minősülő ingatlan esetében pedig 1500 m2-nél ne legyenek kisebbek.

A területi minimumot már a kiinduló állapotban – azaz a megosztás előtt – el nem érő földrészletek esetében a megosztás eleve szóba sem jöhet. Ezen ingatlanok vonatkozásában az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének módja az, ha az ingatlan teljes egészében az egyik tulajdonos tulajdonába kerül. Abban az esetben, ha több tulajdonostárs is igényt formálna a földrészletre, úgy a jogszabályban szükséges rendelkezni arról, hogy melyikük tulajdonába kerüljön, így javasolt a földet a legnagyobb mértékben használó, ennek hiányában a legnagyobb mértékben tulajdonló, valamint ennek egyenlősége esetén a fiatalabb tulajdonostárs tulajdonába adni.

Ha a földrészlet kiinduláskori állapota meghaladja a területi minimum mértékét, de egyes tulajdonostársak tulajdoni hányadai meghaladják az újonnan kialakítandó ingatlanokra érvényes területi minimumot, míg más tulajdonostársak tulajdoni hányadai nem érik el ezt a területhatárt, akkor az önálló ingatlanná nem alakítható tulajdoni hányadoknak a többi tulajdonostárs általi bekebelezéséről és megváltásáról kell rendelkezni. Ilyenkor a területi minimumot el nem érő hányaddal rendelkező tulajdonostársak nem kaphatják meg a földet, hanem azt kötelező jelleggel a többiek része bekebelezi. Ebben az esetben a tulajdonostársaknak az egyezségben ki kell térniük ennek módjára is, azaz mely tulajdonostársakhoz kerülnek ezek a hányadok. A megváltást bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonostárs is igényt formálna egy adott tulajdonrészre, akkor azt az a tulajdonostárs szerezheti meg, aki magasabb összeget fizet érte, illetve több jelentkező hiányában a megosztást kezdeményező tulajdonostárs tulajdonába kerül. Természetesen cserébe ellentételezésül megváltást kell fizetni a földhöz nem jutó volt tulajdonostárs részére. Ennek összege legalább az érintett bekebelezett tulajdoni hányad piaci értéke, amelyet értékbecslés határoz meg. Ez a piaci forgalmi értéken történő megváltás rendkívül fontos eleme az eljárásnak, mert a megváltásra erre irányuló többségi döntés esetén akkor is sor kerül, ha a megváltással érintett ingatlanrész tulajdonosa nem ért azzal egyet.

Az egyezségben az eredeti tulajdoni hányadoktól eltérő megosztásban is meg lehet állapodni, vagyis a gyakorlatban a tulajdonostársak között osztatlan közös tulajdon megszüntetése jogcímén földszerzésre is sor kerülhet a területi minimumot el nem érő tulajdonrészek megváltásán túlmenően. Ennek a következő két esete különböztethető meg. Cserével vegyes megosztás során, ha ugyanazon tulajdonostársak több osztatlan közös tulajdonú – akár különböző településeken elhelyezkedő – ingatlanban is érdekeltek, az egyezségben megállapodhatnak arról, hogy az egyes ingatlanokban fennálló tulajdonrészeik összevontan, egy ingatlanban kerüljenek kialakításra. Ezáltal az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével egyidejűleg birtokösszevonás is megvalósulhat. Az egyezség keretében megállapodás születhet arról is, hogy valamely tulajdonostárs megszerezze egy vagy több tulajdonostárs tulajdonrészét vagy annak bizonyos hányadát akkor is, ha egyebekben a megszerzendő tulajdoni hányad is eléri a területi minimumot és önálló ingatlanként kimérhető. Ez az adásvétellel vegyes megosztás. A megszerzendő ingatlanrész ellentételezéséül a szerző tulajdonostárs köteles a megállapodásuknak megfelelően kialkudott ellenértéket megfizetni. Fontos különbség, hogy – ellentétben a területi minimumot el nem érő tulajdonrészek megváltásával – ebben az esetben a tulajdonszerzésre csak a másik fél beleegyezése esetén van lehetőség.

A tulajdonostársak közötti tulajdonszerzés jogcíme minden esetben „osztatlan közös tulajdon megszüntetése”, ezért ebben az esetben elővásárlási jogosultság nem áll fenn, tehát kívülálló harmadik személyek (akik az eredeti, osztatlan közös tulajdonú földrészletben nem tulajdonostársak) a jogügyletbe nem léphetnek be. E jogügyletek mentesek továbbá a földforgalmi hatósági jóváhagyási eljárás alól, valamint a megosztáshoz nem lesz szükség földműves minőségre, azonban a hatályos földforgalmi szabályozásban rögzített 300 hektáros földszerzési maximum ezen ügyletek esetében is alkalmazandó.

A visszaélések elkerülése érdekében ugyanakkor korlátot képez az, hogy a tulajdonostársnak a tulajdoni hányadát meghaladó részre a tulajdonszerzési joga csak abban az esetben áll fenn, ha az adott ingatlanban legalább három éve rendelkezik tulajdonrésszel.

Tekintettel arra, hogy vannak olyan ingatlanok, amelyek esetében az egyszerű többség kialakítása sem kivitelezhető (pl. több százas vagy ezres nagyságrendű tulajdonostársak), így a tulajdonostársak számának és az ingatlan térmértékének aránya alapján (azaz a kis területre eső nagyszámú tulajdonosok esetében) indokolt a Magyar Állam számára beavatkozási lehetőséget biztosítani ezen ingatlanok állami tulajdonba vételére, hogy az 1/1 tulajdoni viszony az állam részvételével létrejöjjön, majd a föld az általános szabályok szerint legyen hasznosítható.

A változtatások időbeliségét illetően az agrárkormányzat szándékai szerint tavaszi társadalmi vitát követően az Országgyűlés 2020-ban megalkothatja a szükséges törvényi szabályokat, amelyek alapján 2021-től megindulhatnak a megosztási eljárások.

Miként változhat a földbirtokhasználat, ha csökken az osztatlan közös tulajdon aránya?

– kérdeztük Orlovits Zsoltot, a SZIE egyetemi oktatóját, jogi szakokleveles gazdasági agrármérnököt.

A Polgári Törvénykönyv közös tulajdonra vonatkozó általános szabályai mellett – egy 2009-es törvénymódosítás óta – a tulajdonostársakkal folytatott levelezés, vagy legalább annak kísérlete vált kötelezővé, ha az osztatlan közös tulajdonú földrészlettel összefüggésben bármiféle használatot érintő változásról kell dönteni. Ez pedig jelentősen megnöveli a döntéshozatal tranzakciós költségeit, amit annak a tulajdonostársnak vagy kívülállónak kell magára vállalnia, aki módosítani szeretne a kialakult földhasználati viszonyokon. Egy kívülálló haszonbérlőnek ráadásul még az előhaszonbérleti joggal rendelkezőkkel is számolnia kell, vagyis a hónapokon át tartó levelezgetés alapján megszületett szerződés sem garancia a földhasználati jog létrejöttére.  

Nem elég azonban az „aktív tulajdonostársakkal” viaskodni, mert az érintett földrészleteken gyakori jelenség a „passzív tulajdonostárs” is. Ennek egyik tipikus megjelenési formája, ha kisebb eszmei hányadrészek tulajdonjoga rendezetlen. Az ilyen esetek egy része póthagyatéki eljárás indításával könnyen kezelhető volna, amennyiben a bejegyzett, de elhunyt tulajdonostárs örököse ismert. A gyakorlatban mégsem kerül erre sor, mivel a közjegyzői díj sokszor eléri vagy meghaladja a kérdéses eszmei hányadrész piaci értékét. Csakhogy a Ptk. szerint ingatlan tulajdonjogáról lemondani nem lehet, így jobb híján elhunytak nevei maradnak a tulajdoni lapon, és az osztatlan tulajdonú földet haszonbérlő úgy műveli a terület egy jelentős részét, hogy arra nincs érvényes szerződése a tulajdonossal.

Sokáig sorolhatnánk még azokat a helyzeteket, amelyek az osztatlan tulajdonközösségek tartós fennmaradásának következményei. Az azonban bizonyos, hogy a rendezetlen tulajdonú hányadrészek kezelése még sok meglepetést tartogat akkor is, ha például az ilyen eszmei hányadok felett az állam szerezne tulajdonjogot.   

Különösen azok érdekeltek a tulajdonközösség felszámolásában, akik jelentősebb tulajdoni hányaddal rendelkeznek. Jellemzően olyan helyi gazdálkodók vettek eddig is osztatlan közös földterületet, illetve szorgalmazzák a kiméretést, akik maguk is gazdálkodnak, vagy gazdálkodni szeretnének. Ebből következően könnyen érdekellentét alakulhat ki a még osztatlan állapotában haszonbérleti szerződést kötött földhasználó és az új, immár kizárólagos tulajdonos között. Ráadásul – amint arra már utaltam – ezek gyakran fáradtságos úton létrehozott szerződések, így a közös megegyezéssel történő szerződésbontásnak kicsi esélyét látom. A jelenleg hatályos törvényi előírás szerint elvileg 60 napos felmondási idővel az új tulajdonosnak lehetősége van a haszonbérleti szerződést a gazdasági év végére felmondani, de ennek számos törvényi feltétele van. Nyilatkoznia kell arról, hogy a földet saját maga kívánja használni, a közös tulajdonban álló korábbi földrészletre vonatkozó haszonbérleti szerződést nem írta alá, de annak hatálya kiterjedt rá, továbbá a haszonbérlő felé megtérítési kötelezettsége is keletkezik az elvesztett támogatások összegéig, amennyiben a földhasználó olyan agrár-vidékfejlesztési támogatást vett igénybe, amelynek feltételéül jogszabály meghatározott időtartamra földhasználati kötelezettséget írt elő, és ez a határidő nem telt még le.

Mint ahogy a „Földet a gazdáknak” program esetében utólag törvényi szinten rendezték a földön fennálló haszonbérleti szerződések jóval piaci ár alatti díjának egyoldalú emelését, szinte biztosra vehető, hogy ebben a kérdésben is módosítani kell majd a törvény szövegét.

Milyen egyéb közgazdasági eszközökkel lehet mérsékelni az osztatlan közös tulajdon megszüntetésével szükségszerűen együtt járó birtokaprózódást?

Orlovits Zsolt szerint az osztatlan tulajdonközösségek felszámolása nem eredményezné a közös tulajdon tartós visszaszorulását, ugyanis a hatályos magyar szabályozási környezet, ezen belül is különösen az öröklési jogunk, valamint egy birtokrendezési eljárást szabályozó törvény hiánya jelenleg ideális feltételeket teremt ahhoz, hogy ez a probléma ha más formában is, de idővel újratermelje önmagát. Ennek megakadályozása érdekében érdemes elgondolkodni azokon a megoldásokon, amelyeket a nyugat-európai országokban alkalmaznak a kérdés kezelésére. Annak ellenére ugyanis, hogy az országok többségének a magyarhoz hasonló osztatlan közös tulajdonú földrészletekkel nem kell megküzdenie, mégis vannak olyan kidolgozott jogi eszközeik, amelyekkel a kedvezőtlen mértékű birtokaprózódásnak elejét tudják venni.

Az egyik ilyen korlát az üzemként működő, tehát az azonos tulajdonoshoz tartozó, és a földhasználat által is egybekapcsolt földterületek öröklésének speciális szabályozása. Nyugat-Európában az üzemátadás a kijelölt utód javára az esetek döntő hányadában még a gazdálkodó életében megtörténik. Ha ez mégsem következne be, úgy végrendeleti úton, vagy végső esetben a törvényes öröklés szabályai szerint is az az elsődleges cél, hogy a gazdaság egésze, a földterületekkel együtt egy kézben maradjon, egy örökös vigye tovább az üzemet. Ha az örökhagyó nem gazdálkodó, vagyis nincs üzeme, de földtulajdonnal rendelkezik, az önálló földrészletekre vonatkozó igazgatási jellegű korlátozásokkal, így a parcellánkénti tulajdonosok számának maximálásával, illetőleg a természetbeni megosztás minimális alapterülethez kötésével szabnak az örökösök irányában gátat az elaprózódás megakadályozására.

Ezzel szemben Magyarországon a végrendelkezés igen ritka, ha pedig a Ptk. szerinti öröklési rend érvényesül, gyakran előfordul, hogy a törvényes örökösök (jellemzően a testvérek) a földet az általános szabályok szerint, azonos arányban közös tulajdonban kérik átadni. Teszik ezt ahelyett, hogy osztályos egyezséget kötnének egymással a hagyatéki vagyon más módon történő felosztásáról. Ha a közös tulajdonként történő öröklés szokása családon belül generációról generációra ismétlődik, az – speciális földöröklési szabályok bevezetése nélkül – a földterületekre nézve visszatérő problémákat fog eredményezni.

Egy más jellegű, struktúrapolitikai eszköz a tulajdonosi szempontból túlzottan széttagolttá vált dűlők földrészleteit érintő földcsere igazgatási úton történő előírása. Ennek számos formája létezik, Németországban Flurbereinigung, Ausztriában Zusammenlegung az eljárás neve. Nyugati szomszédunknál például éppen tavaly szabályozták újra ezt a kérdést, így 2020. január 1-jétől minden osztrák tartomány saját birtokrendezési törvényt léptetett életbe. Általános tapasztalat ugyanis, hogy az önkéntes földcserével megvalósuló birtokrendezés nem elég hatékony, és kiterjedésében sem lehet elég átfogó ahhoz, hogy érdemi eredményt lehessen elérni vele. Főképpen olyan esetekben igaz ez, ahol a tulajdonosok maguk nem földhasználók, így nem érdekeltek a folyamat megindításában. Szükséges tehát a sikerhez az aktív állami közreműködés, némi közhatalmi jellegű kényszer is. Hazánkban éppen a földhasználók oldaláról jelent meg immár több mint egy évtizeddel ezelőtt az az igény, hogy művelési cserével mérsékeljék a szétaprózottságból fakadó többletköltségeiket. A földtulajdonosokkal az egymással együttműködő haszonbérlő gazdálkodók úgy szerződtek, hogy a tulajdonosok továbbra is a saját haszonbérlőjükkel maradtak jogviszonyban, ő volt köteles fizetni a haszonbérleti díjat is, de a valóságban egy másik gazdálkodó végezte az adott földterületen a mezőgazdasági munkákat, mégpedig az, aki a művelési csere révén egy adott dűlő vagy dűlőrész földrészleteit egy tömbben művelni tudta. A jogszerűségében vitatható megoldás jelzésértékű annyiban, hogy a racionális gazdálkodás feltételeinek megteremtéséhez szükség van egy birtokrendezési eljárás szabályrendszerének kidolgozására is.