Ezidáig több esetben bizonytalanságot okozott annak megítélése, hogy az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti jog gyakorlása során az ezen jogot megalapozó körülménynek mikor kell fennállnia - írja a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK). A módosítás egyértelművé teszi, hogy az elővásárlási, illetve előhaszonbérleti elfogadó nyilatkozat megtételekor kell fennállnia azon körülménynek vagy teljesülnie azon feltételnek, amely ezen jogot biztosítja.

A módosítás rögzíti azt is, hogyha valaki előhaszonbérleti jog gyakorlásával válik a szerződés haszonbérlőjévé, akkor a bérleti díj felülvizsgálata tekintetében ne öt év elteltével, hanem hat hónapon belül kezdeményezhesse a módosítást. Ez az intézkedés arra van figyelemmel, hogy a szerződés rendelkezéseinek megtárgyalásában az új haszonbérlő fogalmilag nem tudott részt venni. A törvény ráadásul a haszonbérleti szerződés felmondásának eseteit kiterjeszti a 2021. január 1-jén hatályba lépett, az osztatlan közös tulajdon megszüntetését szabályozó törvény alapján megosztással kialakítandó ingatlanokra. Az elfogadott törvény a mezei leltár tekintetében is egyértelműsítő rendelkezést tartalmaz, mivel rögzíti, hogy a mezei leltár megtérítése nem hárítható át a következő haszonbérlőre, annak viselésére minden esetben a bérbeadó köteles.

A földforgalom átláthatóságának biztosítása érdekében a módosítás alapján a termőföld adásvételi szerződésben szereplő ellenérték vizsgálata során figyelembe kell venni a földön fennálló vagyoni értékű jogokat, valamint más terheket is. Amennyiben a földet jelzálog terheli, úgy a jelzáloggal biztosított követelés ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett értékét kell alapul venni. Módosulnak a bekebelezés szabályai is az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eljárásait tartalmazó (a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény) törvényben.

• Amennyiben az osztatlan közös tulajdon megszüntetése az ingatlan megosztásával történik: Kellő méltánylást érdemlő esetben a területi minimumot el nem érő tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs az egyezség létrejöttétől számított 30 napon belül a bíróságtól kérheti az egyezség olyan tartalmú módosítását, amely alapján a bekebelezésre és a területi minimumra vonatkozó rendelkezések alkalmazásának mellőzésre kerülnek, és részére kialakításra kerül a tulajdoni hányadának megfelelő terület. Ehhez a következő két feltételnek kell együttesen teljesülnie:

1. A bekebelező tulajdonostárs által ajánlott ellenérték nem érte el az értékbecslési ajánlatban vagy az igazságügyi szakértő által készített új értékbecslési szakvéleményben szereplő összeg másfélszeresét.

2. Az a személy, aki a módosítást kéri, az ingatlant legalább három éve műveli (saját maga, közeli hozzátartozója, legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet, vagy a közeli hozzátartozójának legalább 25%-ban tulajdonában álló mezőgazdasági termelőszervezet) vagy tulajdoni hányadát nem átruházással szerezte és az ingatlan használati jogosultságát harmadik személynek átengedve olyan jövedelemre tett eddig szert, amelynek elvesztése a saját és a vele együtt élő közeli hozzátartozók megélhetését veszélyezteti.

• Amennyiben az osztatlan közös tulajdon megszüntetése egyetlen tulajdonostárs tulajdonba vétele útján történik: A törvény ezidáig is sorrendet alkalmazott, hogy melyik lesz az a tulajdonostárs, aki a többi tulajdonostárs hányadát bekebelezheti. Eszerint eddig első helyen a területet legnagyobb mértékben használó, egyenlőség esetén közülük a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező, ha pedig ez is egyenlő mértékű, akkor a legfiatalabb tulajdonostárs volt a jogosult a bekebelezésre. A módosítás eredményeképpen azonban az eddigi sorrend helyett a termőföld tulajdonát az szerezhetni meg, aki azért a legmagasabb ellenértéket kínálja.