A termőföldértékelés online programjának hazai kifejlesztője és alkalmazója az Agrotax Kft. 2016 óta készíti és adja ki éves országos termőföldpiaci körképét, az Agrotax Iránytűt. A cég országos adatbázisa - a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság (NAIH) részére bejelentett és ajánlásainak figyelembevételével kialakított, jogtiszta környezetben - a jegyzői közzétételeken alapuló piaci termőföld forgalom folyamatos monitorozásával készül - derült ki az Agrotax Kft. közleményéből.

Mint írták, a 2023-as év elemzését 20 789 db (29 127 hektár) szántó, gyep, erdő, szőlő, gyümölcsös művelési ágba sorolt termőföld adásvételi árai alapján végezték. A figyelembe vett termőföldek közel kétharmada (19 ezer hektár, 13 725 db kifüggesztés) szántó volt. A második legnagyobb értékesített terület 6 707 hektár és 3 873 tranzakció számmal az erdő, ami az összes vizsgált adásvétel 18,6%-át adta. Ezt követte 12,3%-kal a gyep (rét és legelő), valamint 1,7%-kal a gyümölcsös és 0,7%-kal a szőlő.

Nem emelkedtek a korábban megszokott mértékben az országos átlagárak

A termőföld átlagára a 2 millió forintos lélektani határértéket még 2022-ben (2,186 millió Ft/ha) átlépte. Az évi 10% körüli átlagos áremelkedés több mint tíz évig jellemezte a hazai termőföldpiacot, ám 2023-ban ez a lendület megtört és a termőföld hektáronkénti átlagára az előző évi szinten maradt, és 2,172 millió forint volt.

A régiók árainak szórása továbbra is széles skálán mozog. A legdrágábban továbbra is Közép-Magyarországon (2,6 millió Ft /ha) lehet termőföldet venni, ami kicsit maradt el a tavalyi átlagárhoz képest (2022: 2,8 millió Ft/ha). Az alföldi régiókban 2,5 millió forint a hektáronkénti átlagár. Észak-Magyarország 1,733 millió forint a hektáronkénti átlagár, amely a legalacsonyabb országos érték, ami kissé magasabb az előző évinél (2022: 1,683 millió Ft/ha). Kétmillió forint alatti átlagár alakult ki Nyugat-Dunántúlon is (1,876 millió Ft/ha).

A termőföldpiaci forgalom tavaly ismét élénkült és a 2022-es erőteljes visszaesés (2022: 22 943 hektár, 27%-os esés 2021-hez képest) után tavaly ledolgozta az előző csökkenést. A 2023-as elemzésbe bevont értékesített terület összesen 29 127 hektár volt, ami 26%-os növekedés, és ezzel a 2021-es szinthez visszatért a piaci forgalom.

Egy kicsit meglepő volt, hogy a termőföld átlagára tavaly stagnált, hiszen az előző évtized dinamikája, illetve az erős kereslet miatt nem erre lehetett számítani. Azonban, ha a részleteket megvizsgáljuk, akkor egyértelművé válik, hogy 2023 egy olyan év volt, amikor a korábbiaknál nagyobb mértékben jelentek meg kisebb és alacsonyabb minőségű és emiatt alacsonyabban árazott földek a piacon. A legkelendőbb művelési ágban, a szántóföldnél megmaradt az emelkedés, csak kisebb mértékben, hiszen a nagyon vegyes minőségű földek árai visszarántották az átlagárakat. Ugyanakkor jó hír, hogy a földpiaci forgalom élénkült. Jelenleg középtávon nem látunk olyan tényezőket, amelyek a dinamikus emelkedő trendet veszélyeztetnék

- nyilatkozta Sáhó László, az Agrotax Kft. ügyvezetője.

Továbbra is a szántók a legértékesebb termőföldek az országban

A legértékesebb termőföld a szántó, aminek országos átlagára 2,419 millió forint volt hektáronként, mely a 2022-es évihez képest 3,8%-os emelkedés. Az átlagárak 2023-ban is nőttek, kivéve Közép-Magyarország és Közép-Dunántúl régiókat, ahol enyhén, 0,11%-kal, illetve 1,39%-kal csökkentek az átlagárak.

A regionális átlagár legnagyobb mértékben Észak-Magyarországon nőtt az előző évhez képest (9,6%, 2023: 1,954 millió Ft/ha). Vármegyei szinten a legnagyobb mértékben Hevesben (13,1%, 2023: 1,966 millió Ft/ha) nőtt az átlagos ár. Hasonlóan dinamikusan, 10% körül drágultak Hajdú-Bihar (12,1%, 2023: 3,425 millió Ft/ha), Vas (10,4%, 2023: 2,242 millió Ft/ha), valamint Nógrád (10,2%, 2023: 1,8 millió Ft/ha) szántóinak átlagárai. Ugyanakkor, meglepetésre több vármegyében is jelentősen csökkentek a szántók átlagárai: Veszprém (-11,6%, 2023: 1,891 millió Ft/ha), Komárom-Esztergom (-5,8%, 2023: 1,932 millió Ft/ha), Békés (-2,9%, 2023: 2,84 millió Ft/ha), Csongrád (-1,7%, 2023: 2,439 millió Ft/ha), Somogy (-0,2%, 2023: 2,046 millió Ft/ha). A piacra került földek adatbázisának elemzése során kiderült, hogy a vármegyei átlagáreséseket is a piacon megjelent nagyobb számú alacsonyabb minőségi osztályba sorolt földterületek alacsonyabb árai okozták.

Az átlagár mozgása mögött az aktuális piaci kínálat összetételének változása is áll. Tavaly egyértelműen az alacsonyabb minőségi osztályba tartozó, résztulajdonban lévő, kisebb méretű szántók nagyobb arányban voltak jelen a piacon, mint az előző években, emiatt az átlagárak is alacsonyabbak lettek.

Továbbá a szántóterületek hektáronkénti átlagára mögötti mozgásról fontos kiemelni, hogy az aranykorona-értékkel jellemezhető földminőség befolyásolja ugyan a piaci mozgásokat, de ez a hatás nem egyenletes vagy lineáris. A 2016-2023 évek összességét vizsgálva megállapítható, hogy a 25 feletti átlagos aranykorona-értéket mutató földek esetében ez jelentős, míg az átlag alattiaknál a földminőség árakra gyakorolt hatása erősen gyengül. A 25 aranykorona feletti minőségű területekkel rendelkező településekre jellemző átlagos ár (2,105 millió Ft/ha) 32%-kal magasabb, mint a többi település együttes átlagára (1,6 millió Ft/ha).

A legnagyobb átlagárcsökkenést mutató Veszprém vármegyében például tavaly 20%-kal emelkedett a megfigyelt tranzakciók száma (493 db), de a magasabb árú, 1/1-es tulajdoni hányadú szántók aránya ugyanennyivel csökkent, miközben az alacsonyabb árú résztulajdonúaké ugyanennyivel nőtt. A 2 millió forint hektáronkénti árnál alacsonyabb fajlagos árú szántók aránya 6%-kal nőtt, valamint emelkedett azon települések száma is (29-ről 53-ra) ahol a piacra dobott résztulajdonban lévő szántók hektárja 17 aranykoronánál alacsonyabb minőségű volt. Ehhez hasonló piaci kínálati változást találtunk jellemzően a csökkenő átlagárak mögött más vármegyékben is

- mondta el Kovács Norbert közgazdász, vezető elemző.

Kevés gyep került forgalomba 2023-ban

A gyep esetében a kis tranzakciószám, illetve egyes régiók kirívóan magas árazása miatt a statisztikakészítéshez nem elégséges, illetve a piaci viszonyoktól jelentősen eltérő tranzakcióktól megtisztított adatbázis alapján készült az elemzés. Ennek alapján 2023-ban az országos átlagár 1,653 millió Ft /ha volt. A Közép-Magyarországi régió mögött a legmagasabb átlagár Közép-Dunántúlon (1,98 millió Ft/ha) alakult ki, míg a legalacsonyabb, 1,403 millió Ft/ha Észak-Magyarországon.

Óriási különbségek vannak az egyes régiókban az erdők átlagára között

Tavaly 1,307 millió forint volt az erdő hektáronkénti átlagára, ami 5,8%-os emelkedés az előző évhez képest (2022: 1,235 millió Ft/ha). A Dél-Alföld régióban az átlagár közelített a másfél millió forintos szinthez (1,492 millió Ft/ha). A legalacsonyabb átlagos ár (1,101 millió Ft/ha) Észak-Magyarország régióra alakult ki. A többi régiót hasonlóan az előző évhez 1 millió forint feletti átlagár jellemezte.

Akár 25%-os eltérés is lehet a gyümölcsösök áraiban

Az országos átlagár 3,976 millió forint volt hektáronként, ami hasonló a 2022-es átlagárhoz (3,965 millió Ft/ha). A legdrágább régió Közép-Magyarország volt (7,584 millió Ft/ha), de tavaly itt mindössze 33 kifüggesztés volt. Hasonlóan magas átlagár alakult ki a Közép-Dunántúlon is (7,376 millió Ft/ha), szintén nagyon alacsony tranzakcióval (9 db). A legalacsonyabb, 3 millió forint alatti átlagáron a Dél-Alföldön (2,835 millió Ft/ha) keltek el gyümölcsösök.

Kevés szőlő cserélt gazdát 2023-ban, de az rendkívül magas árakon

2023-ban a szőlők hektáronkénti átlagára 3,668 millió forint volt. Regionális bontásban a legmagasabb hektáronkénti átlagár a Közép-Dunántúlon (7,623 millió Ft/ha) volt 21 tranzakció adatai alapján. Hasonlóan alacsony értékesítési szám mellett (16 db) 5 millió forint feletti átlagár alakult ki a Nyugat-Dunántúlon (5,65 millió Ft/ha). A legalacsonyabb regionális átlagár az Észak-Alföldön volt (2,12 millió Ft/ha, 6 db adásvétel). A szőlők piacára gyakran jellemző az alacsony tranzakciószám.

Több mint egytizedével drágult a szántók haszonbérlete tavaly

2023-ban a szántókra kötött forint alapú éves, hektáronkénti haszonbérleti díj átlagos értéke 96 756 forint volt, ami 11,7%-os emelkedés az előző évhez képest (2022: 86 564 Ft/ha/év). A legmagasabb regionális haszonbérleti díjat a Dél-Alföldön (103 354 Ft/ha/év) fizették, de hasonlóan magas, 100 ezer forint feletti átlagár jellemezte a Dél-Dunántúlt is (100 107 Ft/ha/év). A legalacsonyabb átlagos haszonbérleti díjat Észak-Magyarországon (83 333 Ft/ha/év) fizették.

Az Agrotax Hozamindex értéke 2023-ban a megfigyelt kifüggesztésekben szereplő értékesítési adatok alapján 4,45%-os volt (2022: 4,11%). A mutató a szántók bérbeadásából származó országos átlagos éves hozamot, a települési átlagos hozamok súlyozatlan átlagaként mutatja meg.