Az új földtörvény hatálya a föld tulajdonjogának bármilyen jogcímen, illetve módon történő megszerzésére kiterjed, kivéve a törvényes örökléssel, a kisajátítással és a kárpótlási célú árverés útján történő tulajdonszerzést. A tulajdonjog átruházásáról szóló szerződést főszabály szerint a mezőgazdasági igazgatási szerv hagyja jóvá. A föld tulajdonjogának átruházására vagy a föld tulajdonjogát érintő más jogügylet írásba foglalására csak olyan papír alapú okmányon kerülhet sor, amely külön jogszabályban meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkezik, azaz valószínűleg változni fognak az adásvételi és egyéb szerződések tartalmi követelményei.

Föld tulajdonjogát nem szerezheti meg külföldi természetes személy, az államon kívüli más állam, illetve annak valamely tartománya, helyhatósága, ezek bármely szerve, valamint a törvényben meghatározott esetek kivételével jogi személy.

A föld tulajdonjogát főszabály szerint belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg. A földművesnek (korábbi cikkemben ismertettem a földműves fogalmát) nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár – kivéve, ha a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója – akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt, melybe beleszámítandó a földdel azonos helyrajzi számon nyilvántartott művelés alól kivett terület területnagysága is.

A föld tulajdonjogát csere jogcímén akkor lehet megszerezni, ha a csereszerződésben a felek a föld tulajdonjogának kölcsönös átruházására vállalnak kötelezettséget és a csere tárgyát képező egyik földrészlet az azt megszerző cserepartnernek a már tulajdonában álló földrészletével azonos településen fekszik, vagy a cserepartnerek egyike helyben lakónak minősül, vagy egyikének lakóhelye, vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa a csere tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton, vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.

A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél a törvény által nevesített okirati formában vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja. A törvény nevesít néhány esetet, amelyek nem minősülnek a használat átengedésének, pl. az, ha a tulajdonjogot szerző fél a föld használatát földművesnek minősülő közeli hozzátartozója javára engedi át. A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

A pályakezdő gazdálkodónak figyelemmel kell lennie arra, hogy a törvény további kötelezettségeket telepít rá. A tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen állandó bejelentett lakosként életvitelszerűen fog tartózkodni, vagy a tulajdonszerzéstől számított 1 éven belül a föld helye szerinti településen mezőgazdasági üzemközpontot létesít, és mező-, erdőgazdasági tevékenységet, illetve kiegészítő tevékenységet folytat.

A földművessel, tagállami állampolgárral szemben előírt földszerzési maximum 300 hektár. A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet birtokmaximum alapján legfeljebb 1200 hektár területnagyságot birtokolhat. Ismeri a törvény a kedvezményes birtokmaximum fogalmát. A kedvezményezetti kör: az állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója, esetükben a birtokmaximum mértéke 1800 hektár.

A részaránytulajdon megszerzése esetében természetes személy tulajdonjogát érintően a földszerzési maximumot azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szerző fél tulajdonában és haszonélvezetében álló földterület hektárban kifejezett térmértéke mennyiségének hússzorosa, valamint a már tulajdonában álló és megszerzésre kerülő részaránytulajdon összesített aranykorona értéke mennyiségének együttes összege legfeljebb 6000 lehet.

A földszerzési és birtokmaximum mértékének megállapításánál a területnagyság mértékébe a földdel azonos helyrajzi számon nyilvántartott művelés alól kivett terület (alrészlet) területnagyságát is be kell számítani.

A törvény szűk körben lehetővé teszi a földszerzési maximum túllépését. A 2014. május 1-jén meglévő föld kisajátítása folytán kapott kártalanítás összegéből vásárolt, valamint a földön fennálló közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostárs tulajdoni hányadának megfelelő mértékű, illetve a földön fennálló házastársi vagyonközösség megszüntetésével a volt házastársak tulajdonába kerülő föld területnagyságával a földszerzési maximum túlléphető.

A föld eladása esetén az elővásárlási jog alábbi sorrend szerint alakul:

a) elsősorban az államot illeti meg a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtok-politikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;

b) aztán a földet használó olyan földművest,

ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,

bb) aki helyben lakónak minősül, vagy

bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van;

c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;

d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;

e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.

A törvény az elővásárlási jog kapcsán további szabályokat tartalmaz a megelőzésre.

Az elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók közötti adásvétel, a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel, a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel, a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat közfoglalkoztatás és településfejlesztés céljára meghatározott célból történő adásvétel esetén.

A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot egységes okiratba foglalt szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak – a felek aláírásától számított 8 napon belül – közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. Az adásvételi szerződést a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton (kifüggesztéssel) kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adásvételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal közvetlenül is közölni kell. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlásra jogosult – ide nem értve a földalapkezelő szervezetet – a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. A földalapkezelő szervezet a jognyilatkozatát a jegyzőnek megküldi, vagy a földalapkezelő szervezet képviseletében eljáró személy átadja a jegyzőnek. Az eladót az olyan elfogadó jognyilatkozat köti, amelyet az elővásárlásra jogosult határidőn belül tesz meg, és a jognyilatkozatában az adásvételi szerződést magára nézve teljes körűen elfogadja. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik. Több elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata esetén az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult, több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti elővásárlásra jogosult lép.

A kifüggesztés törvényi határidejének leteltét követően sor kerülhet a szerződés megkötésére, melyet a kijelölt mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából meg kell küldeni. A mezőgazdasági igazgatási szerv először – kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi. A mezőgazdasági igazgatási szerv a törvényben meghatározott esetekben az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül hoz döntést az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról.

Ha az előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából, amely 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását, melynek birtokában a mezőgazdasági igazgatási szerv dönt a hozzájárulásról. A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben jogorvoslatként csak a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

Szintén hatósági jóváhagyáshoz kötöttek az adásvételnek nem minősülő tulajdonjog-átruházásról szóló jogügyletek, valamint az átruházásnak nem minősülő módon történő tulajdonszerzési esetek, melyekre bizonyos törvényben meghatározott eltérésekkel a fenti szabályok irányadóak.

A fentiektől eltérően nem kell a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása az állam tulajdonszerzéséhez, az állam, illetve az önkormányzat tulajdonában álló föld elidegenítéséhez, a föld tulajdonjogának ajándékozás jogcímén történő átruházásához, a közeli hozzátartozók közötti tulajdonjog átruházásához, a tulajdonostársak közötti tulajdonjog-átruházáshoz, ha ezzel a közös tulajdon megszüntetésére kerül sor, a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvételhez stb. Viszont a szerződés hatályosságához szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv igazolása arról, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződés hatályosságához a törvény előírásai alapján nem kell a jóváhagyása.   

Dr. Bacskai Edina

A cikk szerzője: Dr. Bacskai Edina