Termőföldben rekorderek vagyunk

A mezőgazdasági terület részaránya az európai országok közül hazánkban a legnagyobb: az összes termőföld 7,8 millió hektárt tesz ki, amely az ország területének 83 százaléka. Termőföldtípusokon belül a legnagyobb arányt hazánkban a szántók (48%) foglalják el, de az erdők (20%) és gyepek (11%) aránya is jelentős. Fontos azonban megjegyezni, hogy az összes termőföldön belül mintegy 10 százalékos, vagyis 700 hektár feletti a művelés alá nem vont területek nagysága!

Az országon belül a dél- és észak-alföldi régióban található a legnagyobb termőföldterület, ahol nagyságuk meghaladja az 1,4 millió hektárt. A szántók aránya az Alföldön, az erdőterületek aránya pedig Észak-Magyarországon és a Dél-Dunántúlon a legnagyobb, főként a földrajzi adottságok, urbanizáció valamint az éghajlati adottságok okán.

A mennyiségen túl fontos tényező a termőföld értékelésekor annak minősége is, hiszen a termőföld értékén túl a termőföldből származó jövedelmek - földjáradék, haszonbérleti díj - és a földhöz kapcsolódó támogatások is nagyban ettől függnek. A minőségmérés fontossága ellenére nincs egységes európai mérőszám, de még hazánkban is több rendszer használatos. Ezek közül, történelmi múltja miatt az aranykorona alapú (AK) érték a meghatározó, amely az egységnyi területű föld tiszta jövedelmének, vagyis termőképességének, fekvésének, művelhetőségének mutatója.

Az AK ma elsősorban a földbérlők számára bír jelentőséggel, hiszen a bérleti díjak gyakran még ehhez kötöttek, azonban a támogatások mértéke ma már inkább a földterület nagyságához kötött, hiszen beruházásokkal a föld minősége már emelhető.

Hazánkban egy hektár átlagos AK értéke 19,8, amely közepes minőségűnek mondható (35 feletti AK értéknél beszélhetünk kiváló minőségű termőföldről) az FHB besorolása alapján.

Tíz év alatt alig nőtt a forgalom

A földtulajdon szerzését az 1994. évi LV. törvény (Földtörvény) szabályozza, mely főszabályként azt mondja ki, hogy tulajdont csak belföldi magánszemély szerezhet, méghozzá maximum 300 hektárig.

Mint ismeretes, hazánkban a birtokszerkezet meglehetősen elaprózódott, hozzávetőleg 2 millió fő földbirtokos között oszlik meg a termőföld, és 20 százalék körüli az osztatlan közös tulajdon aránya. Hazánkban a tulajdon és a művelés, az európai országokhoz képest jobban elválik, vagyis többen haszonbérbe adják földjeiket.

A mintegy 2 millió tulajdonos mellett a legnagyobb tulajdonos az állam: csaknem a hazai termőföld összterület negyede, 1,7-1,8 millió hektár az övé. Ezeket a földeket a Nemzeti Földalapkezelő Szervezet kezeli. A Földalap korábban inkább a földterületek vásárlója volt, ma azonban inkább már eladói oldalon aktív: árverezések és pályázatok formájában.

A fenti tulajdonosok közül a magánszemélyek által használt földrészletek területe átlagosan 10 hektár, a gazdálkodó szervezetek pedig átlag 300 hektárt kezelnek a magyarországi földhasznosításról rendelkezésre álló információk szerint.

A rengeteg tulajdonos, az osztatlan közös tulajdon magas aránya, valamint a jellemzően bérleti konstrukcióban történő gazdálkodás miatt évente a teljes termőterület mindössze 3 százaléka cserél gazdát, amelyen belül ráadásul igen magas az öröklés útján történő tulajdonosváltás aránya. Ez összehasonlítva a lakáspiac 6-7 százalékos forgalmával, igen alacsony forgalmat jelent, és semmilyen emelkedést nem mutatott az elmúlt 10 évben.

Mit mutat az index

Az FHB Termőföldindexe valamennyi művelési ágat tartalmazva mutatja be az elmúlt 10 év (2000-2010 első fele) hazai földárainak alakulását. Több mint 800 ezer tranzakció adatait tartalmazza az index, elsősorban a Nemzeti Földalap nyilvánosságra hozott információi, illetve az FHB működése során szerzett adatai alapján, ezekből azonban csak a ténylegesen mezőgazdasági területként üzemelő földek árváltozását vizsgálták, amely még így is több mint 300 ezer adatot jelentett.

Az index számításánál kiszűrték a forgalomba kerülő területek sokféleségéből eredő hatásokat, vagyis azt, hogy a különböző időszakokban más-más tulajdonságú földek cserélnek gazdát, így valóban a tiszta árváltozást méri az index.

A 10 év alatt összegyűlt tranzakciós adatok alapján azt lehet elmondani, hogy nőtt a gazdát cserélő parcellák mérete: míg 2000-ben a tipikus tranzakcióban 1 hektárnyi terület cserélt gazdát, addig 2010-re ez 2 hektárra emelkedett. Az átlagos parcellaméretet tekintve 2000-ben 4 hektár szerepelt a tranzakciókban, 2010-ben már átlagosan 12 hektár.

Szintén megfigyelhető az adatokból, hogy az időszak végére inkább az alacsonyabb árfekvésű régiókban történtek tranzakciók, de ki kellett szűrni az árváltozásból a termőföld eltérő művelési ágba tartozásának ármódosító hatását is.

Nem sikerült azonban az indexben figyelembe venni azt a hatást, hogy az adásvétel során a felek jellemzően más összeget szerepeltetnek a szerződésben, mint amennyi valójában kifizetésre kerül, elsősorban közteher csökkentési céllal. Ebből kifolyólag az illetékhivatali adatok akár 15-20 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek a valós tranzakciós áraknál!

Kilencven százalék feletti növekedés!

A fenti grafikonon látható az FHB Termőföldindexe, ahol az egyes évek indexértékei a 2000-es évhez képesti változást mutatják. Tíz év alatt a mutató értéke 100-ról 190,2 pontig emelkedett, amely tehát 90 százalék feletti növekedést jelent, amelyet még a 2008-2009-es évi válság sem tört meg.

Az index alapján három korszak különíthető el a termőföldpiacon, amelyekben az árváltozások egyértelműen megmagyarázhatók valamely tényezővel. Az index előtti, 2000-es évek előtti időszakban a legfontosabb a privatizációs időszak volt, melynek során több, mint 2,8 millió magánszemély vált tulajdonossá, akik öt évig csak adófizetés terhe mellett adhatták el parcelláikat. Ennek megfelelően '98-ig csak a termőföldek 12-15 százaléka cserélt gazdát.

Ezek után 2000-2003 között, az EU-csatlakozás előtt főként a szabályozási változásokkal kapcsolatos várakozások, a spekulációs adásvételek mozgatták a piacot: sokan arra számítottak, hogy a csatlakozás után megindul a külföldi tulajdonszerzés. Ez az optimizmus dinamikus áremelkedést eredményezett: nominálisan 35,1 százalékkal nőtt az árindex, fogyasztói árindexszel deflálva, vagyis reálértéken is 15,5 százalékos volt az áremelkedés.

Ezt az időszakot követte a konszolidáció (2004-2007), amikor is a külföldiek tulajdonszerzését gátló moratórium miatt lelassult a forgalom, a spekulációs adásvételek megszűntek. Ugyanakkor az állam kínálat oldali szerepe erősödött: az NFA állami földeket adott el árverések, pályázatok útján. Az időszakban az index 13,5 százalékot emelkedett, azonban az infláció reálértelemben negatívba fordította (-8,2%).

2007-ben új remények jelentek meg a földpiacon: tovább folytak az állami értékesítések, valamint ismét megjelentek a moratórium végére játszó spekulánsok. Ezt az áremelő hatást erősítette az Európai Uniótól származó egységes területalapú támogatás, a SAPS emelése is. 2010 közepéig összesen 19,4 százalékkal nőtt az index, amely defláltan 5,3 százalékot jelent.

2010-ben több szabályozói változás is érintette a földpiacot: a kormány egyrészt kérelmezte az EU-tól a földvásárlási moratórium meghosszabbítását, másrészt felfüggesztették a birtokfejlesztési hitelek kamattámogatását, továbbá a termőföld elővásárlási jogánál az államot jelölték meg első helyen, hogy a spekulációt megakadályozzák.

Az Alföldön és Dél-Dunántúlon nőttek leginkább az árak

Az index régiós bontásából kiderül, hogy az időszakban Észak-Alföldön, Dél-Alföldön és Dél-Dunántúlon az országos átlagnál nagyobb ütemű áremelkedés volt megfigyelhető. Míg Közép-Magyarországon azonban azért stagnálnak az árak, mert korábban is magasak voltak, addig Észak-Magyarország mostanra leszakadt a többi régiótól, átlagosan kétharmadába kerül a föld hektárja az ország többi részéhez képest.

Bár a művelési ágak közötti eltérés igen nagy, így az átlagár jelentése meglehetősen korlátozott, azt lehet elmondani, hogy a termőföld átlagára 1 hektárra vetítve 2010-közepén Magyarországon 472 ezer forint volt.

Amennyiben csak a szántókat, mint a legnagyobb művelési ágat vizsgáljuk 2009-ben, az egy hektárra vetített átlagos szántó-ár 576 ezer forint volt. A közép-magyarországi és dunántúli régiók esetében azonban ennél jóval magasabb az átlagár, elsősorban a föld kiváló minősége miatt, de az alacsonyabb szántó arány, az állami földpályázatok itteni sűrűsége, a birtokszerkezet koncentrálódásának előrehaladottsága és a külföldi zsebszerződések árfelhúzó hatása miatt.

A művelési ágakon belül a legolcsóbbnak tekinthető legelők és gyepek átlagos hektáronkénti ára kevesebb, mint a fele, a drágább típusú szőlők vagy kertek árának.

Még mindig olcsók vagyunk - nem véletlenül

Az EU termőföld áraival összehasonlítva a magyar termőföld ára az FHB Index által vizsgált időszakban folyamatosan alacsonyabb, amit több tényező is magyaráz. A gazdasági társaságok tulajdonát korlátozó szabályokon, valamint az osztatlan közös tulajdon magas arányán túl a legfontosabb tényező, hogy itthon viszonylag alacsony az intenzívebb gazdálkodást igénylő művelési ágba tartozó termőföld, például kert aránya. Részben utóbbi magyarázza például Hollandia, vagy Dánia igen magas termőföld árait.

Mit lát a befektetői szem?

A földpiac elmúlt 10 évi árváltozásait nyomon követve azt mondhatjuk, a termőföld válságálló befektetésnek bizonyult, az árak alakulása pedig stabil.

Ha az egyéb befektetési lehetőségekkel hasonlítjuk össze, a földpiacon kevesebb a kilengés, mint például a részvények esetében. Ráadásul a részvényekhez, lakásokhoz képest a föld értékének emelkedésén túl a földalapú támogatás éven belül 5-10 százalékos értéktöbbletet jelenthet, nem beszélve a művelésből befolyó jövedelmekről.