A 2015-2016-ban lezajlott állami termőföld-értékesítés és a mögötte lévő finanszírozási konstrukció nagy lökést adott mind a földvásárlásoknak, mind a termőföld fedezetként való hasznosításának.
Miért volt sikeres a program? Mert:

• volt mögötte állami visszavásárlási garancia
• liciten alakult ki a piaci ár
• alacsony volt az önrész: 10 vagy 20 százalék, illetve alacsony, garantált kamatszint (10 évig)
• csak a - licit által biztosított - forgalomképes fedezetek kerültek a rendszerbe

A kérdés tehát az, hogy az állami értékesítésekhez kapcsolt hitelkonstrukció tovább vihető-e, illetve kiszélesíthető-e. Ehhez azonban érdemes megvizsgálni, hogy miként viselkedik a hitel fedezeteként szolgáló termőföld, ami jelentősen eltér az épített ingatlanoktól.

Termőföld piaci jellemzői

1. A termőföld értéke folyamatosan nő

Bárki, aki az utóbbi időben utánanézett a termőföld-piaci helyzetnek, láthatja, hogy egy olyan "jószágról" beszélünk, aminek az értéke jelentősen megnőtt, sőt, gyakorlatilag a rendszerváltás óta folyamatosan emelkedik. Mindez azt jelenti, hogy egy olyan eszközt kap mindkét fél a kezébe, ami biztosítja, hogy a hitel mögött megfelelő fedezet áll. Hovatovább az idő előrehaladtával egyre értékesebb a fedezet és ezzel párhuzamosan csökken a hiteltartozás összege. Természetesen a múltbéli adatokból nem lehet azt a következtetést levonni, hogy a termőföld árak az égig nőnek, de egy mérsékelt növekedés még mindig benne van a piacban (itt elsősorban a szántó művelési ágú területekre gondolok, hiszen ez adja a termőföldforgalom nagy részét, illetve a többi művelési ágú területeknél más, meghatározó szempontokat is figyelembe kell venni). Ráadásul az a fajta ingatlanáresés, ami a lakóingatlanokat sújtotta a válság idején, a termőföldekre nem volt jellemző, így bizonyos értelemben "válságállóak". A növekedés irányába mutat az is, hogy egy korlátozott erőforrásról beszélünk - nem lesz több termőföld a bolygón - sőt, globálisan egyre zsugorodó területről beszélünk, amihez egy dinamikus népességnövekedés párosul, amelyet etetni kell (1960-ban 3 milliárd ember élt a földön, ma több mint 7,5 milliárd).

2. Az agrárium szereplői kiváló adósok

Ebben a szektorban a bedőlt hitelek aránya tartósan két százalék alatti. A mezőgazdaságban - főleg a gazdálkodók esetében - teljesen természetes az a fajta gondolkodásmód, hogy a hitelt törleszteni kell, mese nincs. Inkább "nem eszik" a gazda, de tudja, hogy a földjét nem veszítheti el, mert az az alapvető termelési eszköze, föld nélkül semmire sem megy. Ez egy nagyon erős motiváció a gazdálkodók körében, és ez valószínűleg a jövőben is így marad.

3. A hitelképesség folyamatosan nő

A termőföld értékének növekedése lehetőséget teremt a gazdálkodók számára, hogy egy adott hitel mögött fedezetként álló területet akár egy újabb hitel felvételéhez is használhassa, illetve a hitelintézet is gyorsabban "kinőheti" a kockázatot. Ráadásul, ha a hitel célja további termőföldvásárlás, akkor az ismét egy jó minőségű biztosíték, így ezek egymást erősítő folyamatok lehetnek, amin keresztül a birtokméret növekedése felgyorsítható. Ezekhez a folyamatokhoz természetesen elengedhetetlen a termőterület értékének folyamatos monitorozása a futamidő alatt.

4. A digitális termőföld-értékelés megbízhatóbb, mint valaha

A fenti folyamatok elengedhetetlen része a termőföld értékének pontos ismerete. Erre ma már nagyon korszerű eszközök állnak rendelkezésre, a föld széléről való szubjektív értékelések ideje lejárt. Noha a törvények és szabályozások még sok helyen előírják és kötelezővé teszik a helyszíni szemlét, ezeket akár már most teljesen ki lehetne vezetni a gyakorlatból. Már működik ugyanis az a technológia, ami használja a kor magas színvonalú technikai lehetőségeit és digitalizálta a termőföld értékelést. A digitális technológia elemei: digitális szemle, műholdas képi elemzések, nagy mennyiségű leíró statisztika (BIG DATA), és mindezek eredménye a konkrét helyrajzi számra vonatkozó föld egyedi tulajdonságait is részletező értékelés. A digitális módszer az egész országra egységes és objektív eljárást tesz lehetővé, költséghatékonyan, a korábbi díj töredékéért és napon belüli határidővel.

5. A kereslet motorja a földéhség

A gazdálkodók természetes igénye, hogy egyre több termőterületet vonjanak saját gazdálkodásuk alá, hiszen a méretgazdasági előnyök csak bizonyos szint felett jelentkeznek (pl. költséghatékonyság), illetve egy komolyabb gépi beruházás megtérülése is csak akkor várható, ha megfelelő az adott eszköz kapacitásának kihasználása. Mindez oda vezet, hogy a termőföldpiac jelenleg keresleti piac. Ebből sok minden következik, de egy dolog mindenképpen: amennyiben a hitelintézetnek mégiscsak értékesíteni kell a fedezetbe bevont ingatlant (kényszerértékesítés), akkor termőföldek esetében nem, vagy csak nagyon ritkán kell számolni azzal, hogy nem a piaci áron kerül eladásra, hiszen mindig van a környéken legalább egy gazda, aki szívesen vásárol. (Feltételezzük, hogy a hitelfelvételkor eleve egy forgalomképes, erre alkalmas területet von be a pénzintézet fedezetként.) Ez talán arra is lehetőséget ad, hogy a bankok a hitelbiztosítéki értéket (loan to value) mindenkor a lehető legmagasabb értéken tartsák - persze a tudatos működést figyelembe véve - ami egyfajta versenyelőny lehet a számukra.

A finanszírozás tehát kiszélesíthető, amennyiben az alábbi feltételek teljesülnek:

• alacsony önrész, kedvező kamatszintek
• kizárólag a forgalomképességet tartósan megőrző földrészletek bevonása a rendszerbe
• korrekt, gyors földértékelés, majd annak aktualizálása