Ismét növekedett a drágulás üteme a hazai termőföldpiacon, ami így meghaladta a 2012-2014-es, vagyis a tulajdonszerzés szigorítása előtti időszakot jellemzőt, annak ellenére, hogy a magánszemélyek közötti termőföld forgalom töredékére esett vissza az elmúlt években a földforgalmi törvény 2014-es bevezetését követően. A TAKARÉK Termőföldindex értéke 203,2-es szintre növekedett a korábbi 180,5-ről, a fogyasztói árindexszel deflált index érték pedig 162,4-re változott a 2016-os 147,7-es értékről. Mindez azt jelentette, hogy a drágulás tovább folytatódott, ráadásul az árak növekedése még nagyobb sebességre kapcsolt.

2017-ben a földterületek ára az előző évhez hasonlóan ismét kétszámjegyű drágulást mutatott, a föld értéke további 12,6 százalékkal emelkedett a 2016-os 11,2 százalékot és a 2015-ös 9,9 százalékot követően. A tulajdonszerzés szigorítása után várt stagnáló árakra tehát erősen rácáfolt a piac, a szigorítást követő időszakban az évesített drágulás mértéke 11,2 százalékos volt.

Nem csak az árak növekedése folytatódott, de az emelkedés évről évre gyorsulni látszik a földforgalmi törvény életbe lépését követően. A 2017-es 12,6 százalékos árnövekedés még a tulajdonszerzés szigorítása előtt tapasztalható jelentős drágulást is meghaladta, 2012-2014 között ugyanis 12,4 százalékos volt az évesített áremelkedés mértéke. Ráadásul ezen időszakon belül is csak 2013-ban volt tapasztalható a 2017-esnél nagyobb drágulás a földpiacon. 2000-től kezdődön pedig a 4. legnagyobb árnövekedésnek számított a tavalyi.

A szántók áralakulása

A szántóterületek esetében 2017-ben is tovább folytatódott az elmúlt éveket is jellemző áremelkedés, az átlagár közel 1,4 millió forintra növekedett a korábbi 1,2 millió forintról, ami 13,4 százalékos bővülést jelent 2017 és 2016 között. A növekedés így ugyan nem haladta meg a 2015 és 2016 között tapasztalhatót, de 2013 után a második legnagyobb éves változást jelentette.

2017-ben az ország valamennyi régióját árnövekedés jellemezte a szántóterületek esetében. A legnagyobb drágulás Közép-Magyarországon volt tapasztalható, átlagosan 31 százalékkal magasabb fajlagos összegeket fizettek a gazdát cserélt területek esetében a vásárlók, mint egy évvel korábban. Az árnövekedést illetően a második, harmadik helyen szinte holtversenyben az Észak-Alföld és a Dél-Alföld állt, 16,5 illetve 16,4 százalékos átlagos fajlagos értékesítésiár-változással. De szintén magasan meghaladta a 10 százalékot a növekedés mértéke Észak-Magyarországon, ahol 14,4 százalékos drágulás volt megfigyelhető. Az előbbieknél lényegesen alacsonyabb mértékű árváltozás jellemezte az egész Dunántúlt, a Dél-Dunántúlon illetve a Közép-Dunántúlon 9,2 illetve 7 százalékkal változott az értékesített szántók átlagos hektáronkénti ára. A legkisebb növekedés pedig a Nyugat-Dunántúlon volt mérhető, ahol mindössze 3,6 százalékkal emelkedett a gazdát cserélt területek fajlagos átlagára.

Az ábráról látható, hogy 7 év alatt, vagyis 2010 és 2017 között jelentős növekedés volt tapasztalható hazánkban a szántóárakat illetően. A legnagyobb drágulásra az Észak-Alföld régióban került sor, ahol 2017-ben átlagosan 2,7-szeresét kellett fizetni a földterületek hektárjáért, mint 2010-ben, itt 1,5 millió forint/hektár magasságot értek el az árak. Érdekesség, hogy az Észak-Magyarország régió valamivel kisebb, mint 850 ezer forintos hektáronkénti árával úgy a legolcsóbb régió hazánkban, hogy 2,6-szorosukra változtak az árak 2010 és 2017 között. Szintén több mint a duplájukra növekedtek a hektáronként fizetendő összegek a Dél-Alföldön, a Dél-Dunántúlon és a Nyugat-Dunántúlon, ahol rendre 1,48 millió , 1,35 millió és 1,41 millió forintos áron cseréltek gazdát a szántóterületek 2017-ben. A legkisebb árváltozást Közép-Magyarországon és a Közép-Dunántúlon mértük 2010 és 2017 között, utóbbi esetében csupán 70 százalékkal növekedett a gazdát cserélt földterületek fajlagos ára, 2017-ben így a második legolcsóbbnak számított 1,3 millió forintos hektáronkénti összegével.

A megyei szántóföldárakat nézve a régiókhoz képest még nagyobb a különbség a legolcsóbb és legdrágább területrészek között. A legtöbbet Hajdú-Bihar megyében kellett fizetni a szántóterületekért 2017-ben , itt az értékesített területek átlagára az 1,9 millió forint/hektárt is meghaladta. A második helyen Békés megye állt, ahol valamivel 1,7 millió forint felett alakultak a hektáronként fizetendő összegek, míg a harmadik legdrágábbnak Tolna megye számított 1,6 millió forint/hektáros átlagos tranzakciós áraival. Továbbra is a legolcsóbb Nógrád és Borsod-Abaúj-Zemplén megye, ahol bőven az országos átlag alatt, 722 illetve 820 ezer forint volt a hektáronként fizetendő szántóár

Járások szerint is megvizsgáltuk a szántóföld területek átlagárának szintjeit. A legdrágábbnak a Hajdúszoboszlói járás bizonyult, melyet a Hajdúböszörményi járás, illetve a Debreceni járás követett, 2,7, 2,6 és 2,5 millió forintos fajlagos tranzakciós átlagáraival. A legolcsóbb járásoknak a Szikszói, a Salgótarjáni, a Putnoki, a Pétervásárai és az Ózdi számított, 400 és 542 ezer forintos hektáronkénti átlagos eladási árakkal.

Művelési ágak szerinti folyamatok

Ahogy az alábbi ábra is mutatja, a földárak növekedése a különböző művelési ágakat nézve is tovább folytatódott hazánkban. A legnagyobb árnövekedésre a szántók esetében került sor, ahogy korábban már részletesen bemutattuk 13,4 százalékkal magasabb fajlagos árakon cseréltek gazdát a földterületek, mint egy évvel korábban. A drágulást illetően a második helyen 12,66 százalékkal a gyep, rét és legelő művelési ág állt. A szőlők illetve az erdők és fásított területek esetében is nagyjából hasonló árváltozás volt megfigyelhető, 12,2 és 12,1 százalékkal emelkedett a gazdát cserélt ingatlanok fajlagos ára. A legkisebb különbség a 2016 és 2017-es fajlagos árak között a gyümölcsösök esetében volt jellemző.(10,5%-os

A különböző művelési ágba tartozó földterületek árai 2010-től jelentős emelkedést mutatnak, a szántók esetében volt 2010 és 2017 között a legnagyobb a drágulás, az árak 2,28-szorosukra emelkedtek, de a gyümölcsösöket is hasonló áremelkedés jellemezte, ebben a szegmensben 127 százalékkal növekedtek az átlagos fajlagos tranzakciós árak. A legkisebb mértékű árváltozás a szőlő illetve az erdők és fásított területeket illetően volt tetten érhető, előbbi esetében 82 százalékos, utóbbinál pedig 86 százalékos volt a különbség a 2017-ben és a 2010-ben gazdát cserélt ingatlanok hektárjáért fizetendő összegek között.

Az országos termőföldpiaci növekedés ugyan töretlen, de az adatok alaposabb szemlélését követően mégis meghökkentő igazságokra bukkanhatunk. Sokan gondolnák elsőre, hogy az erdők értéke "nyilvánvalóan" magasabb, mint a legelők, rétek árazása, bizonyos régiókban a tranzakciós adatok mégis ennek ellenkezőjét mutatják. Úgy gondoljuk, hogy tekintettel az egyes művelési ágak eltérő jövedelemtermelő képességére, azok egy hektárra vetített árai is eltérőek, tehát a jövedelemtermelő képesség nagy valószínűséggel az árakban is tükröződni fog. Ugyanakkor a támogatástartalom - és az ahhoz tartozó jogosultsági minimum kritériumok, hogy mi az a minimum ráfordítás, beavatkozás, amivel a terület jogosulttá válik támogatásra - is erős hatást gyakorol a jövedelemtermelő képességre, így az árakra is. Továbbá az sem mindegy, hogy milyen korú és minőségű, fajtájú fák alkotnak egy bizonyos erdős területet - az összetételhatás tehát torzíthatja a statisztikai adatokat.

A szántóföldek piacán az egész országra jellemző növekedés mellett Vas megyében mégis kismértékű csökkenést mutatnak az adatok. Szakértőink szerint ebben az esetben elsősorban szintén az összetételhatás lehet az ok. Azonos művelési ágak között is beszélhetünk jövedelemtermelő képességbeli különbségekről, így az is megállapítható, hogy az egy hektárra vonatkozó szántóterületek árai is eltérhetnek egymástól. Az árak kapcsán egyáltalán nem elhanyagolható, hogy egy bizonyos parcella mennyire tömbszerű (méret), milyen termőképességű, illetve infrastrukturális ellátottságú. Ugyanígy azt is figyelembe kell venni, hogy hány tulajdonos birtokában van, illetve milyen bejegyzett jogok terhelik a területet. Végül az sem elhanyagolható, hogy milyen az adott szántó környezetvédelmi besorolása (Natura 2000, Érzékeny Természeti Terület, Kedvezőtlen Adottságú Terület), mert az nagyban meghatározza az alkalmazható vegyszerek és beavatkozások körét.

Elemzésünkben vizsgáltuk a különböző művelési ágba tartozó földterületek árának régiók szerinti alakulását is. Mint az az alábbi ábrán látható, a gyümölcsösök esetében a legtöbbet a Nyugat-Dunántúlon kellett fizetni a földekért 2017-ben, ahol a 2 millió forintot is meghaladta a hektáronkénti ár. A második legdrágábbnak Közép-Magyarország gyümölcsösei számítottak, míg a harmadik legmagasabb árak a Dél-Dunántúlt jellemezték. A legolcsóbban gyümölcsöshöz jutni a 2017-es tranzakciós árak alapján Észak-Magyarországon lehetett mindössze 1,13 millió forintos hektáráron.

A különböző régiókat nézve az egyik legnagyobb árkülönbség a szőlőbirtokokat jellemezte hazánkban tavaly, míg a Nyugat-Dunántúlon, a Közép- és a Dél-Dunántúlon 2,53 és 2,27 millió forint között mozogtak a hektárárak, a legolcsóbbnak számító Dél-Alföldön átlagosan 1,28 millió forintos fajlagos áron cseréltek gazdát az ingatlanok 2017-ben, vagyis a legolcsóbb régióban feleannyiért lehetett szőlőterülethez jutni, mint a legdrágábban.

Az erdők és fásított területek esetében volt az egyik legkiegyenlítettebb az árazás a különböző régiók esetében, itt a legdrágább Nyugat-Magyarországon 922 ezer forintot kértek az ingatlanok hektárjáért, míg a legolcsóbb Észak-Magyarországon 625 ezer forint körül mozogtak a fajlagos árak. A gyep, rét, és legelő esetében Közép-Magyarországon, a Közép-Dunántúlon és Nyugat-Magyarországon kellett a legtöbbet fizetni a területek hektárjáért, az átlagos tranzakciós árak meghaladták az 1 millió forint/hektárt, míg Észak-Magyarországon csak 558 ezer forintot kértek hektáronként az eladók. Mint látható, a szőlőterületek négy régióban számítanak a legdrágábbnak hazánkban: a Dél-Dunántúlon, a Közép-Dunántúlon, a Nyugat-Dunántúlon és Észak-Magyarországon. Közép-Magyarországon és az Észak-Alföldön a gyümölcsösök vezették a drágasági versenyt 2017-ben, a Dél-Alföldön pedig a szántókért kellett a legmagasabb összeget fizetni az átlagos fajlagos tranzakciós árak alapján.

Horváth Áron, Táncsics Tünde