Megyei szinten kétszeres, kistérségek között hatszoros árkülönbség
Az összes, 2011-ben eladott termőföldre vonatkozó átlagár számításánál kistérségenként súlyoztuk az egyes mûvelési ágak átlagárát az eladott területtel. Míg megyei szinten 2,2-szeres az árkülönbség a legolcsóbb (Nógrád, 344 ezer Ft/ha) és legdrágább (Fejér, 749 ezer Ft/ha) területi egység között, kistérségek között ez már 6,3-szorosra nő (bátonyterenyei: 244 ezer Ft/ha és balatonfüredi: 1,55 millió Ft/ha). A tíz legolcsóbb kistérség között négy Nógrád, három pedig Borsod-Abaúj-Zemplén megyei, míg a tíz legdrágább között négy Pest megyei található. Az országos 567 ezer forintos átlagos hektárárat legjobban a Tolna megyei bonyhádi kistérség közelíti meg.
A Nemzeti Adó- és Vámhivatal tranzakciós adatbázisa szerint az országos átlagárak mûvelési áganként a következőképpen alakulnak: szántó – 592 ezer Ft/ha, erdő-fásított – 471 ezer Ft/ha, gyep-rét-legelő – 269 ezer Ft/ha, kert-gyümölcsös – 1,06 millió Ft/ha, szőlő – 1,31 millió Ft/ha.
Töretlen áremelkedés
A kissé bővülő piacon a 2010-es 526 ezer Ft/ha-ról 567 ezer Ft/ha-ra, azaz 7,7%-kal nőtt tavaly az eladott termőföldek átlagos hektárára. A mûvelési ágakra jellemző átlagárat az eladott hektárterületekkel súlyozva vizsgálva az árváltozást, egyedül Pest megyében figyelhető meg minimális, 1% alatti csökkenés, ugyanakkor kilenc megyében 10% felett nőttek az árak; a legnagyobb mértékben Veszprém (14%), Bács-Kiskun (13,3%) és Heves (12,2%) megyében. Kistérségenként természetesen nagyobb szórást látunk. 41 esetben áll negatív előjel az éves árváltozás mutatója előtt. 18 esetben 10%-ot meghaladó a csökkenés, s ennek harmada Pest megyei kistérség, jóllehet esetükben országosan a legmagasabb szintekről indult az áresés. Ugyanígy, az egyik legalacsonyabb átlagárú megye, Borsod-Abaúj-Zemplén négy kistérsége került a legnagyobb árnövekedést produkáló tízes csoportba.
Mûvelési áganként külön is érdemes megvizsgálni az árak alakulását. Az elmúlt év során a kert-gyümölcsös és szőlőterületek ára csökkent összességében, alig 2%-ot meghaladó mértékben. Az erdő-fásított kategóriában ugyanakkor mintegy 5%-os, gyep-rét-legelő és szántó esetében pedig 8-9%-os áremelkedést mutatnak az értékesítési statisztikák.
A bővülő forgalom közel háromnegyede szántó
A termőföldpiac 2011-ben tovább bővült. A tavaly is erőteljes kereslet hatására a termőföld-tranzakciók száma közel 4%-kal nőtt 2010-hez képest; a forgalom felét adó 1/1 tulajdoni hányadot érintő adásvételeknél 7,3% volt a növekmény. Csökkenést mindössze négy megyében látunk (Zala, Békés, Győr-Moson-Sopron és Fejér), ugyanakkor 15%-ot meghaladó a forgalomnövekedés Nógrád, Jász-Nagykun-Szolnok és Komárom-Esztergom megyékben.
A forgalmat az adásvételekben érintett földterület nagysága alapján vizsgálva 1% alatti növekedés látszik 2011-ben. Tavaly közel 130 ezer hektár termőföld cserélt tulajdonost adásvétel során, melyet a 80–100 ezer hektárra becsült öröklés útján történő tranzakcióval kiegészítve éves szinten 210–230 ezer hektáros összforgalmat kapunk.
A tízezer hektár feletti éves termőföld-forgalmat Bács-Kiskun (12 900 ha), Szabolcs-Szatmár-Bereg (12 800 ha) és Jász-Nagykun-Szolnok (11 100 ha) megyék haladják meg, melyek így összességében az országos adásvételi volumen 28,4%-át adják. Ezzel szemben Komárom-Esztergom (2600 ha) és Veszprém (3900 ha) megye forgalma az országos volumen 3%-a alatt marad, s Nógrád (3900 ha) megyéé is éppen csak meghaladja azt.
2011-ben az eladott termőföldterület mûvelési áganként az alábbiak szerint alakult: 73% szántó, 13% erdő-fásított, 10% gyep-rét-legelő, valamint 2-2% kert-gyömölcsös, illetve szőlő. Míg a szántóforgalom aránya jóval meghaladja a szántóföldi állomány (59%) arányát, az erdőterületeknél (állomány 26%-a) pont az ellenkezője igaz. (Ennek oka az erdőknél magas állami tulajdonosi részarány miatti korlátozott értékesíthetőség.) A gyep-rét-legelő, kert-gyümölcsös és szőlő kategóriák állományarányosan járulnak hozzá a forgalomhoz.
A mûvelési ágak forgalmát célszerû méretkategóriánként bontva is megvizsgálni. Míg például a forgalom legnagyobb részét adó szántóknál az adásvételek 64%-a 5 ha alatti területekre köttetik, ez a méretkategória az összes eladott területből csak 36%-kal részesedik. Ugyanakkor a 30 ha feletti kategória a tranzakciók 14%-át adja, ám az összes eladott terület 23%-át teszi ki. Abszolút értékben a legnagyobb eltérés a kétféle arány között a kert-gyümölcsös mûvelési ág 1 ha feletti kategóriájánál van: az adásvételek 14%-a, és egyben az eladott terület 55%-a.
Forgalomváltozás: jelentős regionális eltérések
A termőföld forgalmát regionálisan vizsgálva, a Dunántúl északi és középső részén, valamint a keleti határszélen látunk csökkenést, míg a bővülés elsősorban az ország középső részére jellemző. Megyei szinten 15%-ot meghaladó visszaesés Győr-Moson-Sopron, Fejér és Zala megyében tapasztalható, míg Nógrád és Pest megyében összességében 20% feletti a növekmény. Kistérségenként vizsgálva, 75-ben csökkent, 98-ban nőtt a forgalom. A tíz, forgalmilag leginkább visszaeső kistérség közül hét dunántúli (ebből négy Győr-Moson-Sopron megyei) és kettő Pest megyei – amit magyaráz, hogy itt a gyér kínálat már most is magas árakkal párosul. A lista másik végén lévő tíz kistérség viszont egyenlően oszlik el az ország keleti és nyugati felén.
Mûvelési áganként vizsgálva, a forgalom háromnegyedét adó szántóknál a forgalomváltozás -2,5%-os. Csökkenést még a kert-gyümölcsös kategóriában tapasztalunk (-9,7%), míg az erdő-fásított mûvelési ágban 26,5%, gyep-rét-legelőnél 0,5%, szőlők esetében pedig 19,3% az eladással érintett terület bővülése.
„Pezseg” az alföldi piac; élénk a szőlőforgalom
A termőföldpiac országos forgási sebessége 2011-ben 1,8%-os volt, azaz a közel 7,2 millió hektár mûvelt terület 1,8%-a, mintegy 130 ezer hektár cserélt gazdát tavaly. A szőlőterületek piaca a legélénkebb, míg a másik végletet jelentő erdőterületek állományuknál jóval kisebb arányban vesznek részt a forgalomban. Ennek oka, hogy az erdő mûvelési ágban lévő 50% fölötti állami tulajdon értékesítési korlátozás alá esik, így nem szerepelhet a forgalomban. Ennek figyelembevételével az erdőterületre vetített forgalom már az átlagot hozná.
A termőföldpiac leginkább Jász-Nagykun-Szolnok (2,7%), Szabolcs-Szatmár-Bereg, Csongrád, Nógrád és Zala megyékben „pezseg”. A másik végletet Pest (alig 1% forgási sebesség), valamint Veszprém, Komárom-Esztergom és Tolna adják. A 3152 településből mindössze 115-ben nem volt egyáltalán termőföld-adásvétel 2011-ben. Ahol volt, ott viszont 778 esetben tíz alatti volt a forgalom.
Várakozások – A termőföld továbbra is biztos befektetés
A mezőgazdaság 2011-ben jó évet zárt; mind a termésmennyiség, mind az árak nőttek, így az összbevétel és jövedelem magasabb volt az előző évekhez viszonyítva. A földalapú támogatások magas euró árfolyamon és időben kerültek kifizetésre, ami ugyancsak javította a gazdák helyzetét. A közel azonos összterület-forgalom mellett, az arányaiban növekvő tranzakciószám esetén következtethetünk arra, hogy alapvetően gazdálkodók vásárlása jelentette a kereslet nagyobb részét, és így a termőföldek véges termelőeszköz funkciója volt az árnövekedés felhajtó ereje. A termőföldpiacon várható tendenciák alapján a termőföld jó befektetési lehetőség marad a következő években is.
A termőföld-ingatlan válságállóságát jól mutatja, hogy bár a végtörlesztési periódus során nőtt a tulajdonosok eladási szándéka, az átlagárakban – nagyrészt a kereslet-kínálathoz mért kisebb arányú növekedése miatt – ez nem mutatkozott meg, s az átlagárak a tavalyi év során is emelkedtek. Az árnövekedés stabilitásán kívül egyéb, jól körülhatárolható, trendjellegû (minőség, méret, földrajzi elhelyezkedés, forgalomváltozás) folyamat nem látható, amit – véleményünk szerint – kivárás, valamint szabályozási és finanszírozási lehetőségek hiánya indokolhat.
Információ mellékletekkel és diagramokkal
