Európa szerte kiemelkedően erős évet zárt 2018-ban a logisztikai ingatlanpiac, s várható hogy a tavalyi növekedés idén is folytatódik - mondta a Napi.hu-nak a globális raktárpiac egyik vezető cége, az ipari ingatlanokat fejlesztő és üzemeltető Prologis magyarországi ügyvezetője. A raktárak bérleti díja tavaly átlagosan 5 százalékkal nőtt, a várakozások szerint, a drágulás 2019-ben is ilyen mértékű lesz. A növekedés az effektív bérletidíj-emelkedésből és a kedvezmények csökkenéséből egyaránt adódik. Európai szinten az ipari ingatlanok átlagos nominális bérleti díja évente négyzetméterenként 65 euró, a reálbérleti díj 50 euró körüli szinten áll 2019 elején.
A kihasználtság rekord mértékű, a kelet-közép-európai átlag 94,8 százalék, ezen belül a magyarországi ipari ingatlanoké 99,8 százalékos. Az ügyfelek lényegében versenyeznek a szabad területekért, amelyeket azoknak sikerül megszerezni, akik képesek előre tervezni és az adott helyzetben gyorsan reagálni - fogalmazott a szakértő.
Last touch raktárak is húzzák a piacot
A növekedést az erős piaci fundamentumok - alacsony üresedés, erős kereslet, növekvő bérleti díjak, a kínálat fegyelmezett bővülése - mellett olyan tényezők is erősítik, mint az e-kereskedelem előretörése miatt megjelenő új igények. Az online rendelések mielőbbi kiszállítása érdekében ugyanis a körgyűrűkön kívüli központokból kisebb tételeket a városokhoz közelebbi raktárakba szállítanak, ahonnét a futár órákon belül a végfelhasználóhoz viheti a megvásárolt árut. Ezek az úgynevezett "Las Touch" pontok egyelőre főleg olyan nagyvárosok közelében terjednek el mint London vagy Párizs. Az agglomerációs "big boxoknál" kisebb, emeletes épületekben a 4-5 eurós havi díj helyett 7-8 eurót kell fizetni, így az áru sokkal gyorsabban forog, mint a nagy központokban.
Durván drágult az építés
A piac további erősödését tápláló tényező Kemenes László szerint, hogy a bérleti díjak a legtöbb piacon még mindig alacsonynak számítanak, különösen ahhoz képest, hogy az utóbbi két évben mintegy 30 százalékkal nőttek az építési költségek. (Magyarországon két éve még 350-500 euró volt egy négyzetméternyi csarnok építési költsége, ami mostanra 30 százalékkal nőtt.) Az új építéseket csak a bérleti díjak emelkedése alapozhatja meg, s ez a fajta drágulás különösen a "Last touch" helyszíneken lesz dinamikus 2019-ben - jegyezte meg Kemenes László. Ugyanakkor az új és már meglévő központok bérleti díjai között nem lesz érzékelhető ekkora különbség, az új fejlesztések felhúzzák a régi központok tarifáit is.
Az ipari ingatlanpiaci növekedés, amelynek 3-5 évvel ezelőtt még az Egyesül Királyság volt a központja, átterjedt az európai kontinensre, amelyen a bővülő piacoknak kétféle típusát különböztethetjük meg. Az érett piacokon (például München, Göteborg, Dél-Hollandia, Prága) a bérleti díjak erőteljesen emelkedtek tavaly, ami folytatódhat még 2019-ben is. Más piacok pedig - többek között Párizs, Varsó, Szilézia - , a bérleti díj ciklus korai szakaszát élik, a drágulás alacsony bázisról indul, így a kedvező piaci feltételeknek köszönhetően ebben még 2019-ben is jelentős a potenciál.
Kedvezőek a kilátások
Összességben mind az európai, mind a magyar piac kilátásai pozitívak. Magyarországon is erős marad a kereslet, a 100-150 ezer négyzetméternyi, javarészt spekulatív alapon indított új fejlesztést felszívja a piac, a jelenlegi 2,5 százalékos üresedés ezek megjelenésekor sem lépi túl majd a 10 százalékot Kemenes szerint.
A magyar modern, A kategóriás ipari ingatlanpiac 30-35 százalékát birtokló Prologis tavaly 600 ezer négyzetméter raktárat adott bérbe hazánkban, a teljes közép-kelet-európai tranzakciós volumen elérte a 4,4 millió négyzetmétert. A régióban aláírt szerződések közel egyharmada új megállapodás volt, a magyarországi ügyletek kicsit több mint negyedét tették ki az új szerződések. Régió szerte 13, Magyarországon 1 épület fejlesztését indították el 2018-ban. Az idei tervekről a magyarországi vezető elmondta, meglévő telkeik 25 ezer négyzetméternyi fejlesztési potenciált tartogatnak, ebből egy 10 ezer négyzetméteres csarnok építését elkezdték a Harbor Parkban spekulatív alapon. Idei újdonság az Amerikában már tesztelt és sikeresnek bizonyult, éves indexálással számított, fix üzemeltetési költségű bérleti szerződés. Kemenes szerint ez mind az üzemeltetőnek, mind az ügyfélnek érdemi időt és költségmegtakarítást hoz. A teljes portfólióra vetítve ugyanis évente akár 3 hónapnyi munkát is felemészt az összességében kis tételt jelentős üzemeltetési költségek pontos vezetése és elszámolása.
